Home > Uncategorized > Die Hypothekenanleihe für sicherheitsbewusste Anleger

Die Hypothekenanleihe für sicherheitsbewusste Anleger

Von Dr. Lutz WERNER (www.anleger-beteiligungen.de)

Die Hypothekenanleihe ist eine besondere Form der Inhaberschuldverschreibung, genauer gesagt eine Inhaberschuldverschreibung mir erstrangiger und erststelliger grundpfandrechtlicher Absicherung der Anleihegläubiger. Die Besonderheit gegenüber gewöhnlichen Anleihen besteht darin, dass der Emittent zu Gunsten der Gesamtheit der Anleihegläubiger (Anleger und Investoren) Grundpfandrechte bestellt.

Die Hypothekenanleihe hat aus Sicht des Anlegers den Vorteil, dass der Anspruch auf Rückzahlung der auf die Hypothekenanleihe eingezahlten Gelder dinglich durch Grundbucheintragung gesichert ist und somit gegebenenfalls aus der Verwertung der mit dem Grundpfandrecht belegten Immobilien realisiert werden kann. Im Übrigen handelt es sich bei einer Hypothekenanleihe um eine normale Schuldverschreibung.

Die Hypothekenanleihe dient aus Sicht der Unternehmen der Aufnahme von besichertem Investorenkapital und kann auch von nicht börsennotierten Unternehmen BaFin-frei und ohne BaFin-gebilligten Kapitalmarktprospekt von jedem kleinen und mittleren Unternehmen (KMU) ausgegeben werden. Hierzu muss das Unternehmen auch keine fremden Anleger ins Grundbuch aufnehmen. Dies kann vielmehr über eine Eigentümergrundschuld zur Sicherungsabtretung geregelt werden. Die Besicherung des Investorenkapitals kann im ersten oder zweiten Rang im Grundbuch erfolgen. Die erfolgreiche Platzierung einer Hypothekenanleihe führt zu einem positiven Standing für das Unternehmen bei Banken, institutionellen Investoren, Geschäftspartnern und Lieferanten. Das Unternehmen, welches eine erste Anleihe am Kapitalmarkt untergebracht hat, tut sich umso leichter bei der Platzierung weiterer besicherter Schuldtitel.

Eine Hypothekenanleihe mit der Dr. Werner Financial Service Gruppe (www.finanzierung-ohne-bank.de und http://www.Anleger-Beteiligungen.de) über den Kapitalmarkt mit einem Hypothekenanleiheprospekt als Wertpapierprospekt zur bankenunabhängigen Kapitalbeschaffung emittieren, ist insbesondere für Immobilienunternehmen und Bauträgergesellschaften eine zusätzliche Alternative zur Kreditfinanzierung.

Hypothekenanleihen sind als Finanzinstrumente eine durch Grundschulden besicherte Sonderform der Schuldverschreibung zur Finanzierung von Immobilien und Bauträgerprojekte. Schuldverschreibungen (= Anleihen, Bonds oder auch Rentenpapiere genannt), Schuldscheindarlehen und partiarische Darlehen sind schuldrechtliche Verträge gem. §§ 488 ff, 793 ff BGB mit einem Gläubiger-Forderungsrecht ( “Geld gegen Zins” ). Anleihen sind deshalb nichts anderes als wertpapierorientierte Darlehen. Sie stellen bilanzrechtlich Verbindlichkeiten dar und werden mit einer Festverzinsung oder auch einer Mindestverzinsung plus Gewinnbeteiligung zur Unternehmensfinanzierung auf Zeit begeben (Gewinn-Schuldverschreibung). Die genannten Finanzinstrumente können mit einer Nachrangklausel bzw. einem Rücktritt hinter andere Gläubigeransprüche (= Rangrücktritt) versehen werden, so dass sie dann als sogen. “wirtschaftliches Eigenkapital” eingeordnet werden können.

Die Schuldverschreibung (auch Anleihe genannt) kann auch durch Hypotheken bzw. Grundschulden abgesichert werden, so dass man in diesem Falle von einer “Hypothekenanleihe” ( covered bonds ) oder von einem Pfandbrief spricht. Der Pfandbrief kann auch mit anderen Sicherheiten als Grundschulden, z.B. mit Forderungsabtretungen, belegt werden. Die Besicherung einer Anleihe mit Immobilien wird also “Hypothekenanleihe”; die Besicherung mit mobilen Vermögenswerten “Pfandanleihe” oder “Pfandbrief” genannt.

Die Hypothek bzw. Grundschuld wird zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung kann erstrangig oder nachrangig nach den besicherten Bankkrediten eingetragen werden. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an einem Grundstück. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden.

Die Buchhypothek wird ohne Zusatzurkunde im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefhypothek erhält der Gläubiger eine zusätzliche Urkunde, den sogenannten Hypothekenbrief. Dieser “Brief” hat Wertpapiercharakter. Er erleichtert die Übertragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek , da sie durch Zession ( = Abtretung ) und bloße Übergabe des Briefes unabhängig von Grundbuch übertragen werden kann. Als Berechtigter einer Hypothek kann der Anleihegläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Anleiheschuldner seine Pflicht zur Zahlung der Anleihezinsen nicht erfüllt.

Die Hypothek ist dementsprechend ein Sicherungsmittel. Der Begriff Hypothek kommt aus dem griechischen und heißt soviel wie Unterpfand. Das Grundbuch für die Eintragung befindet sich beim zuständigen Amtsgericht des verpfändeten Objekts. Ein Anleihegläubiger, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann eine Grundbucheinsicht beim Amtsgericht vornehmen. Das Grundbuch gibt zudem Auskunft, wer Eigentümer des Grundstückes ist und welche Lasten oder vorrangige Eintragungen sich auf dem Grundstück befinden. Da in der III. Abteilung des Grundbuchregisters alle Grundpfandrechte eingetragen werden, kann aus der laufenden Nummer der Eintragung der Vor- oder Nachrang des Sicherungsrechts erkannt werden.

Für die Hypothekenanleihe gelten analog ergänzend die Vorschriften des Pfandbriefgesetzes von 2005 mit den dort dargelegten Beleihungsprinzipien. Unmittelbar gilt das Pfandbriefgesetz jedoch nur für Kreditinstitute. Nach den dort dargelegten Beleihungsprinzipien sind vom Herstellungs- oder Anschaffungswert vorsorglich Sicherheitsabschläge von 20% vorzunehmen. Und nach § 20 a Abs. 6 Kreditwesengesetz sind Gewerbeimmobilien von einem unabhängigen Sachverständigen einer jährlichen Bewertungs- und Werthaltigkeitskontrolle zu unterstellen. Wohnimmobilien müssen in dreijährigen Abstand durch Bewertung überwacht werden.

Hypothekenanleihen bzw. Schuldverschreibungen – gleich in welchen Ausprägungen – sind kapitalmarktrechtlich grundsätzlich Wertpapiere und zwar unabhängig davon, ob eine Verbriefung durch ein physisches Wertpapier stattfindet oder nicht. Die Bedeutung liegt deshalb für Anleihen darin, dass für die öffentliche Emission (= Ausgabe und Angebot an Dritte) von Anleihen ein bankenaufsichtsrechtlich genehmigter Wertpapierverkaufsprospekt erforderlich ist. Ohne Wertpapierprospekt dürfen lediglich 149 potentielle Anleger angesprochen bzw. beworben werden (= gesetzliche Eintrittsschwelle – siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 2 WertpapierProspektGesetz – WpPG).

Bei einer Mindesteinlage ab € 100.000,- stellt das Wertpapierprospektgesetz die Ausgabe von (Anleihe-)Wertpapieren prospekt- und genehmigungsfrei, d.h. dass keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Wertpapierverkaufsprospektes besteht ( siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 3 WpPG ). Hypothekenanleihen können also am Kapitalmarkt auch BaFin-frei angeboten werden. Ergänzende Informationen erteilt dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .

Categories: Uncategorized
  1. No comments yet.
  1. No trackbacks yet.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: