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Archive for February, 2014

Kapitalanlage in Mietshäuser

Der private Kapitalanleger hat den Immobilienmarkt und hier insbesondere das Mietshaus wieder entdeckt. Die Voraussetzungen dafür sind allerdings auch so günstig wie lange nicht, erläutert Dr. Lutz WERNER, Herausgeber des Finanzportals www.Anleger-Beteiligungen.de und www.Investoren-Brief.de:

  • Niedrige Renditen bei alternativen Anlagen,
  • günstige Finanzierungsbedingungen mit Rekord-Niedrigzinsen,
  • steigende Nachfrage nach Mietshäusern mit entsprechenden Preissteigerungen und
  • steigende Mieten, die eine auskömmliche  Rendite absichern.

Der deutsche Immobilienmarkt ist bei diesen optimalen Bedingungen entsprechend angesprungen und deutlich in Bewegung geraten:

  • Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die von den Käufern selbst genutzt werden, sind im letzten Jahr deutschlandweit um durchschnittlich 3,2% gegenüber dem Vorjahr gestiegen.
  • Die Preise für Mietshäuser sind noch stärker und zwar um 4,7% im Durchschnitt in Deutschland gestiegen.

Dementsprechend kann der Hauptgeschäftsführer des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken feststellen: „Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern ist ungebrochen hoch“.

Die Kapitalanlage in Zinshäuser, wie Immobilien mit mehreren Mietwohnungen auch genannt werden, ist wirklich attraktiv. Mietshäuser bringen ihrem Eigentümer im Vergleich zu anderen vermeintlich auch sicheren Anlagen gute Erträge.

Im Bundesdurchschnitt beträgt die Verzinsung von Mietshäusern 7%. Das ergab eine Untersuchung der Deutschen Bank Research. Dagegen lag die Rendite einer gebrauchten Eigentumswohnung nur bei 4,9%. Noch geringer ist die Rendite einer Neubauwohnung, nämlich nur 3,9%.

Diese Zahlen sprechen also eine eindeutige Sprache:  Wenn schon eine Immobilie als  Kapitalanlage, dann ein Mietshaus. Diese Ansicht vertritt auch Aengevelt, Chef des Maklerhauses Aengevelt Immobilien und gibt dafür auch gleich eine einleuchtende Begründung: „Auf dem Markt für Eigentumswohnungen stehen die Kapitalanleger immer im Wettbewerb mit Eigennutzern. Diese aber sind in aller Regel bereit, höhere Preise zu bezahlen, weil sie ganz anders kalkulieren.“ Dies führt in deutschen Großstädten zu durchschnittlichen Preisen für Eigentumswohnungen von 3.000 – 4.000 €. Bei diesen hohen Einstandspreisen müssen die Mieten schon besonders hoch sein, um eine auskömmliche Rendite zu erzielen. Eine Rendite von (nur) 4% bedeutet dabei immerhin einen Kaufpreis des 25-fachen jährlichen Mietertrages und eine Kaltmiete zwischen 12 und 13 € pro m².

Vorsicht sei allerdings geboten bei der Kalkulation der Mieteinnahmen. Diese würden von den privaten Kapitalanlegern häufig zu hoch eingeschätzt. Der örtliche Mietspiegel sollte unbedingt mit einbezogen werden einschließlich vergleichbare Referenzmieten aus dem unmittelbaren Umfeld.

Auch eine aktuelle Studie zu Wohnimmobilien als Kapitalanlage der International Real Estate Business School mahnt zur Vorsicht und rät zur besonderer Prüfung bei Top-Lagen. Die Studie verweist darauf, dass die Mietnachfrage vor allem in den einfacheren Lagen aktuell deutlich wächst. Dies gelte ebenso für kleinere deutsche Städte.

Als Resümee kann man  festhalten: Mietshäuser bieten auch für private Kapitalanleger interessante und relativ sicherere Investments mit vergleichbar guten Renditen.

Durchschnittliche Mietrenditen deutscher Wohnimmobilien in Prozent

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Verbesserter Anlegerschutz für den sog. grauen Kapitalmarkt?

Nach der Insolvenz des Windparkbetreibers Prokon und der großen Zahl von geschädigten Anlegern, will die Bundesregierung den Anlegerschutz verbessern, erläutert Dr. Lutz WERNER, Herausgeber des Finanzportals www.Anleger-Beteiligungen.de und des www.Investoren-Brief.de.

Dazu hat die Bundesregierung eine Arbeitsgruppe mit hohen Beamten aus den Bundesministerien der Finanzen sowie der Justiz und Verbraucherschutz eingerichtet. Ziel der Arbeitsgruppe soll sein, noch in diesem Jahr  konkrete Vorschläge zur Verbesserung des Anlegerschutzes am sog. grauen Kapitalmarkt und generell eine Verbesserung des Verbraucherschutzes am Finanzmarkt vorzulegen.

Natürlich sind das hehre politische Ziele, aber der Teufel steckt auch hier im Detail. So bleibt abzuwarten, ob tatsächlich der Anleger- und Verbraucherschutz sinnvoll verbessert werden oder ob dabei nur mehr Bürokratie, Gängelung der Finanzmärkte und staatliche Regulierung herauskommen.

Aus der Bundesregierung verlautet bisher, dass insgesamt strengere Vorgaben für den sog. grauen Kapitalmarkt vorgesehen sind sowie neue und verstärkte Befugnisse für die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Mit der Novellierung des Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ist die Finanzkontrolle der BaFin ohnehin ausgeweitet worden. Einige neue Regeln treten dazu erst im Sommer in Kraft:

  • Kapitalverwertungsgesellschaften müssen von der BaFin zugelassen werden,
  • vorgeschrieben ist eine Mindestkapitalausstattung sowie fachliche Eignung und Zuverlässigkeit der Geschäftsleiter,
  • für geschlossene Publikumsfonds wird ein Mindestmaß an Risikostreuung und maximal eine Verschuldungsquote von 60% verlangt,
  • insgesamt eine schärfere Überwachung der Finanzmärkte durch die BaFin.

Nach den aktuellen Erfahrungen sei das aber nicht ausreichend. Deshalb werden weitere Eingriffsrechte der BaFin geprüft.

Bisher hat die BaFin nur die Prospekte der Unternehmen geprüft. Nun wird überlegt, ob die BaFin künftig auch die Geschäftsmodelle prüfen sollte. Weiter hört man aus Regierungskreisen, dass auch bei als riskant eingestuften Anlageformen Warnhinweise sinnvoll sein könnten, weiter ist auch eine Beratungspflicht im Gespräch.

Überlegt wird auch, dass Risikopotential von Anlagen auch für den absoluten Leihen transparent zu machen. Hier bietet sich eine Ampel an, die von mehreren Seiten ins Gespräch gebracht wurde. Jedes Finanzprodukt müsste danach künftig vom Produzenten mit einer Anlegerampel gekennzeichnet werden. Die Anlegerampel würde rot für Finanzprodukte mit hohem Verlustrisiko sein, grüne  Ampel bei Werterhalt des eingesetzten Kapitals mit einem Mindestrating von „AA“ und einer gelben Ampel bei schlechter als „AA“. Der administrative Aufwand könnte gering gehalten werden, indem die Anbieter ihre Produkte nach Richtlinien der BaFin selbst einer Ampelfarbe zuordnen.

Ausgeschlossen wird derzeit noch ein Verkaufsverbot von riskanten Finanzprodukten an Privatanleger. Dies ist in einer Marktwirtschaft kein probates Mittel. Ziel eines geeigneten Anlegerschutzes ist nicht ein Verbot, sondern eine informierte Entscheidung des Anlegers in Kenntnis der Risiken und Chancen.

Prokon hatte zum Beispiel Genussrechte an 75.000 Anleger ausgegeben. Dazu wird aber gesagt, dass „Genussscheine im Portfolio eines Anlegers eine vernünftige Rolle spielen könnten.“

Grundsätzlich soll die BaFin eine neue, erweiterte Befugnis in Richtung eines kollektiven Schutzes der Verbraucher als ein Ziel ihrer Aufsichtstätigkeit erhalten.

Die Details dazu sind aber noch nicht geklärt und sollen durch die interministerielle Arbeitsgruppe erarbeitet werden, ebenso wie eine weitere Stärkung der sog. Honorarberatung durch Kreditinstitute und Finanzdienstleister.

Über diesen Bereich hinausgehend will man auch das Thema Lebensversicherung angehen. Die vorherige schwarz-gelbe Koalition hatte dazu bereits ein Gesetzesvorhaben in Arbeit. Das wurde aber nach Protesten aus den betroffenen Kreisen wieder aufgegeben.

Nun will die große Koalition das erneut prüfen und Vorschläge unterbreiten, wie die Lebensversicherungen in der aktuellen Niedrigzinsphase stabilisiert werden können. Dabei soll das brisante Thema der Bewertungsreserven der Lebensversicherungen mit einbezogen werden.

Die spektakulären Insolvenzen der letzten Zeit, insbesondere im Bereich erneuerbare Energien, mögen Anlass zu entsprechenden Überlegungen eines verbesserten Anlegerschutz geben. Abzuwarten bleibt, ob die Vorschläge auch sinnvoll und effektiv ohne neue Bürokratie sind.

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Geld anlegen in erneuerbare Energien?

Die Insolvenzwelle der Solar- und der Windenergieunternehmen in den letzten Wochen hat die Anleger und Investoren stark verunsichert. Ihnen stellt sich die Frage: Lohnt sich die Anlage in erneuerbare Energien überhaupt noch?

Durch die Insolvenzen z. B. von Prokon, Windreich, Solarworld und zuletzt Windwärts wurden tausende von Anlegern geschädigt, erläutert Dr. Lutz WERNER, Herausgeber des Finanzportals www.Anleger-Beteiligungen.de und des http://www.Investoren-Brief.de.

Anlagen in erneuerbare Energien gelten zunehmend als hoch risikoreich. Was ist der Grund für diese für die Unternehmen und die Anleger gleichermaßen prekäre Situation?

Hier ist vorrangig die unsägliche Energiepolitik der Bundesregierung und das schlechte Management der Energiewende zu nennen. Selten wurde ein großes und äußerst bedeutsames politisches Projekt so schlecht und desaströs gemanagt. Zuerst ein Gegeneinander von FDP-Wirtschaftsminister und CDU-Umweltminister sowie eine inaktive Bundeskanzlerin. Dann widersprüchliche und die Investoren verunsichernde Absichtserklärung ohne Durchschlagskraft.

Aber auch die Unternehmen der erneuerbaren Energien haben sich der Situation nicht gewachsen gezeigt. Ohne überzeugende technologische Entwicklungen und auf riesige Subventionen verlassend, haben sie sich dem internationalen Wettbewerb nicht gewachsen gezeigt.

Ökoinvestitionen müssen aber nicht zwangsläufig als waghalsige und verlustbringende Anlageprojekte gelten. Tatsächlich ist die Palette der Anlagemöglichkeiten im Bereich der erneuerbaren Energien und der Energiewende äußerst umfangreich und vielseitig.

Der Anleger und Investor bedarf aber auch eines besonders scharfen Blickes auf nachhaltige und ausgereifte Projekte und zuverlässig agierende Unternehmen mit verlässlichen Informationen.

Bei alle Überlegungen und Anlageentscheidungen im Bereich Energie ist derzeit eine besonders kritische Prüfung notwendig.

Für den Anleger ist dabei wichtig, auf Transparenz und Nachhaltigkeit des Unternehmens und der Energieprojekte zu achten. Die Vergangenheit und die vielen Insolvenzen haben gelehrt, besonders vorsichtig und überlegt vorzugehen. Große Versprechungen und hohe Renditen allein können nicht ausschlaggebend sein, so verführerisch sie auch sein mögen. Dabei sollte eine wichtige Anlagemaxime auch sein, seine ökologischen Investments zu streuen und zu diversifizieren.

Die Politik hat bisher eine klare Linie vermissen lassen. Die Bundesregierung will aber nun mit neuem Elan und einer frischen Mannschaft die Energiewende weiter und überzeugender voranbringen. Auch im Interesse der betroffenen Unternehmen und Anleger ist zu hoffen, dass der neue, mit größerer Kompetenz ausgestattete Bundesminister für Wirtschaft und Energie eine glückliche Hand hat und mit klaren und verlässlichen Vorgaben die Grundlage für sichere Investitionsentscheidungen schafft.

Dann wird es sich auf dieser Basis der Verlässlichkeit, Transparenz und Nachhaltigkeit für Anleger und Investoren auch wieder lohnen, weiter ihr Kapital in erneuerbare Energien und die Energiewende anzulegen.

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Anlage in verwaltetes Vermögen (Fonds)

Über 6 Billionen € haben die Europäer in verwaltetes Vermögen angelegt. In mehreren Berichten und Analysen wurden aktuell interessante Zahlen über das Anlageverhalten der Europäer und Deutschen, auch im Vergleich, vorgelegt. Diese erläutert Dr. Lutz WERNER, Herausgeber des Finanzportals www.Anleger-Beteiligungen.de und des www.Investoren-Brief.de.

Während die Aktienmärkte in 2013 boomten, haben sich die deutschen Privatanleger in dieser Anlageklasse zurückgehalten. Anleger und Investoren entzogen schon in 2011 und 2012 den Aktienfonds mehrere Milliarden Euro. Für 2013 weist der deutsche Fondsverband BVI hier einen Kapitalabfluss von weiteren 6,6 Mrd. € aus.

In Mischfonds steckten die Anleger dagegen 18,1 Mrd. € neues Geld. Da rund 50% ihres Vermögens die Mischfonds in Aktien investieren, ist der deutsche Anleger indirekt am guten Aktien-Börsenjahr 2013 beteiligt.

Eine positive Bilanz beim einsammeln von Geld hatten in 2013 auch die offenen Immobilienfonds mit 3,4 Mrd. €. Der größte Teil neuen Geldes wurde allerdings in der ersten Hälfte 2013 in die offenen Immobilienfonds gesteckt, bevor neue Regeln in Kraft traten. Vor diesen Regeln hatte die Fondswirtschaft gewarnt und Austrocknung der entsprechenden Fonds befürchtet.

Deutlich anders ist das Anlageverhalten der Europäer im Verhältnis zum deutschen Anleger, nämlich aktienaffiner. Die europäischen Anleger legten im letzten Jahr 94 Mrd. € neues Geld in Aktienfonds an. Besonders bevorzugt waren auf europäische Ebene aber auch die Mischfonds mit 122 € Nettozufluss. An letzter Stelle waren europäisch die Anleihefonds mit 69 Mrd. € Zufluss (im Einzelnen siehe Tabelle zu Netto-Zuflüsse und –Abflüsse am europäischen Fondsmarkt)

Der Absatz der deutschen Fondsbranche wurde in 2013 besonders getragen von professionellen Investoren wie Versicherer und Pensionseinrichtungen. Diese legten 70,6 Mrd. € neues Geld an und kauften vor allem Anteile von Anleihefonds, besonders mit Firmenbonds. Insgesamt sammelte die deutsche Fondsbranche 83 Mrd. € neues Kapital ein und verwaltet damit nun ein Rekordvermögen von 2,1 Billionen €.

Der europäische Fondsmarkt hat ein verwaltetes Vermögen von 6,1 Billionen €. Dabei halten sich Aktienfonds mit 2,3 Billionen und Anleihefonds mit 1,7 Billionen beinahe die Waage. Mischfonds kommen auf 0,7 Billionen und andere Anlageformen auf 1,4 Billionen € (im Einzelnen siehe Tabelle zu verwaltetes Vermögen in Europa im Jahr 2013)

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