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Archive for May, 2017

Gewerbliche Immobilienfinanzierungen und Bauträgerfinanzierungen können über den freien Kapitalmarkt von privaten Anlegern realisiert werden

Finanzierungen für gewerbliche Immobilien können ohne Banken unmittelbar über den privaten Beteiligungsmarkt ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) mit Anlegerkapital abgewickelt werden. Dem Anleger als Darlehensgeber muss eine Grundschuldabsicherung eingeräumt und eine (Teil-)Briefgrundschuld ausgestellt bzw. ein(e) Eigentümergrundschuld(-Brief) anteilig abgetreten sein, welches dem Anleger selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld gewährt und es muss ein Verzicht auf das Widerspruchsrecht des jeweiligen Grundstückseigentümers aus § 1160 BGB erklärt sein. Mit einer Eigentümergrundschuld wird vermieden, dass fremde Dritte im Grundbuch stehen. – Sofern ein Notar oder ein anderer Ehrenberufler ( RA, StB oder WP ) die (Teil-)Briefgrundschulden verwahrt, darf er keine eigenen Zurückweisungsrechte haben, wenn der Anleger eine vollstreckbare Ausfertigung beantragt. Derartige öffentliche Darlehens-Aufnahmeangebote sind vollkommen BaFin-prospektfrei und können ohne Volumenbegrenzung platziert werden ( so Dr. jur. Horst Werner – dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de ).

Der bankenfreie Immobilienkredit von privaten Anlegern des freien Kapitalmarktes wird bei Fremdvermietung der Immobilie im Wesentlichen aus den Mieterträgen abgezahlt bzw. getilgt. Die derzeitigen Immobilienrenditen liegen zwischen 4 % bis 8 % p.a., so dass bei den zur Zeit (noch) sehr günstigen Zinsen Finanzierungs- und Erhaltungsaufwand sowie der Mietertrag zur Deckung gebracht werden können. Der sorgsame Kapitalanleger bekommt also bei einem günstigen “Einkaufspreis der Immobilie” diese durch den Mieter vollends bezahlt. Selbst im Falle einer Verwertung bzw. Zwangsversteigerung der Immobilie (die eine Bank natürlich immer einkalkulieren muss) trägt der Kapitalanleger und die Bank durch das eingesetzte Eigenkapital nur ein geringes Verwertungsrisiko. Wohnimmobilien schneiden regelmäßig in der Zwangsversteigerung besser ab als Gewerbeimmobilien. Deshalb lassen sich Wohnimmobilien leichter mit einem höheren Fremdkapitalanteil finanzieren. Der Kauf einer Mietwohnung kann somit eine krisensichere und rentable Geldanlage sein.

Bei der Immobilien-Kapitalanlage macht es einen Unterschied, ob die Immobilie zur Eigennutzung angeschafft wird oder ob die Immobilie zur Fremdnutzung und Vermietung an Dritte erworben wird. Im ersteren Falle werden Mietaufwendungen erspart und bieten Sicherheit gegenüber einem unsicheren Mietverhältnis oder einem unkalkulierbaren Vermieter. Im zweiten Falle der Fremdvermietung werden zusätzliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt und es können Steuervorteile der Gebäudeabschreibung und der Werterhaltungs-Investitionen etc. genutzt werden. Allerdings dürfen die Steuervorteile mit regelmäßig 2% Gebäudeabschreibung und der Zinsaufwands-Absetzung nicht überschätzt werden.

Hypothekenanleihen zur Immobilien-Finanzierung sind als Finanzinstrumente eine durch Grundschulden besicherte Sonderform der Schuldverschreibung zur Finanzierung von Grundstücksrechten und Unternehmens-Immobilien. Baufinanzierungsanleihen lassen sich also auch bei privaten Kapitalgebern oder Anlegern realisieren und das Beteiligungsengagement der Beteiligungspartner absichern.

Die erstrangige Darlehensbesicherung, bei der Anleger ein erstrangiges Grundpfandrecht an den zur Sicherheit dienenden Immobilien erhalten, ist eine für Anleger weitgehend sichere Variante. Kann der Schuldner/Emittent seine Verpflichtungen gegenüber dem Anleger nicht einhalten – also Zinsen oder die Rückzahlung nicht bedienen -, so hat dieser das Recht, sich über die Verwertung der Immobilie schadlos zu halten. Bei nachrangigen Grundschulddarlehen ist dies anders geregelt: Hier ist der Anleger beim Verwertungserlös einer als Pfand dienenden Immobilie erst dann beteiligt, wenn Ansprüche der vorrangigen Gläubiger vollständig bedient wurden – und dann noch Vermögensmasse vorhanden sein sollte.

Die Hypothek bzw. Grundschuld wird zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an einem Grundstück bei der Realisierung einer Baufinanzierung oder einer Grundstücksfinanzierung. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung ( z.B. eines Immobiliendarlehens ) abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden. Hypotheken oder Grundschulden können also nicht nur zugunsten von finanzierenden Banken ins Grundbuch eingetragen werden, sondern auch zugunsten privater Kapitalgeber im Rahmen einer Baufinanzierung oder einer Immobilienfinanzierung.

Die Immobilie als Anlagevermögen ist auch gerade in Zeiten befürchteter Inflation ein Mittel zur Geldwerterhaltung und dient damit dem Inflationsschutz. Durch das Vermieten von Wohnraum oder gewerblichen Räumen kann der Immobilieneigentümer bei guter Lage der Immobilie relativ sichere Einnahmen erzielen.

Wer seine Renteneinkünfte im Alter aufbessern möchte und an einer stabilen Altersvorsorge interessiert ist, kommt an der Wohnimmobilie als renditeträchtige Kapitalanlage mit praktischem Nutzwert nicht vorbei. Wohnimmobilien lassen sich zudem immer im Rahmen der Familie und Verwandtschaft zur Eigennutzung umwidmen.

Der einzige Nachteil der Immobilie als Kapitalanlage ist die langfristige Bindung des eingesetzten Kapitals, das nicht von heute auf morgen verflüssigt werden kann. In Notsituationen lassen sich Immobilien mitunter nur mit Wertverlusten veräußern. Allerdings sind mögliche Totalverluste – wie bei manch anderen Kapitalanlagen – weitgehend ausgeschlossen.

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Die Vielfalt von Anlageangeboten und Finanzinstrumenten entspricht den Interessen der Anleger

Viele Kapitalmarktunternehmen bieten den Anlegern verschiedene Kapitalanlagen mit Gewinn- oder Festzinsbeteiligung an ( siehe www.finanzierung-ohne-bank.de ) und gewähren Kurz- und Langläufer zwischen 2 bis 10 Jahren bei unterschiedlichen Renditen. Das liegt auch im Interesse eines funktionierenden Risikokapitalmarktes und dient dem Vorteil von innovativen (Jung-)Unternehmen. Die Unternehmen verbessern damit ihre Kapitalbeschaffungs-Chancen auf dem Kapitalmarkt. Die Seriosität eines Unternehmens leidet nicht darunter, wenn es eine Mehrzahl von Beteiligungsangeboten ( mit verschiedenen Finanzinstrumenten gemäß § 1 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz ) am Kapitalmarkt unterbreitet. Die Prospektgesetze mit ihren Bereichsausnahmen ( = Geringfügigkeitsgrenzen = Bagatellgrenzen für den Mittelstand ) stellen allein neun verschiedene Finanzinstrumente als Kapitalanlagemöglichkeiten zur Verfügung, die auch genutzt werden sollten. Die Seriosität eines Unternehmens ist auch nicht besser, wenn sich das Unternehmen nur auf eine einzige Beteiligungsmöglichkeit konzentriert. Im Gegenteil: das führt nur zu einer nachteiligen Monostruktur in der Bilanz. Anzustreben sind neben den Verbindlichkeitsformen ( Darlehen, Anleihen etc. ) die eigenkapitalorientierten Beteiligungsformen ( stille Beteiligungen und Genussrechte mit Sonderbedingungen entsprechend dem Hauptgutachten des Instituts der Wirtschaftsprüfer IdW zur Bilanzierung von Mezzaninekapital ). So kann man ein Gleichgewicht von Eigenkapital zu Fremdkapital erreichen.

Beteiligungsangebote sollten sich in jedem Falle auch nach Kundenwünschen ( Mindesteinlage, Einlagedauer, unterschiedliche Renditen und Zinsssätze, Zinszahlungstermine etc. ) richten. Diese unterschiedlichen Anlegerinteressen bedeuten :

  1. Gewinnorientierte Beteiligungsangebote mit Überschussdividenden und mit Verlustbeteiligung ( = bilanzrechtliches Eigenkapital )
  2. Festzinsorientierte Anlageangebote (ohne Verlustbeteiligung) mit festen Zinszahlungsterminen
  3. Langlauforientierte Kapitalanlagen ( z.B. 7 bis 10 Jahre )
  4. Kurzlauforientierte Kapitalanlagen ( z.B. 2 Jahre )
  5. grundschuldbesicherte Kapitalanlage-Angebote

Die Unterscheidung dieser Angebote a) bis e) ist rein sach- und kundenorientiert und hat nichts mit einem unüberschaubaren Angebots-Durcheinander zu tun. Der Bauer, der am Samstag auf dem Wochenmarkt Äpfel, Birnen, Apfelsinen und Bananen anbietet, macht dies ja auch im Kundeninteresse und wohlwissend, dass er größere Verkaufschancen hat. Oder wenn DEKA-Investments, DWS-Investments oder UNION-Investment jeweils über 25 verschiedene Fonds anbieten, hat dies auch nichts mit einem verwirrenden Angebots-Sammelsurium zu tun.

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Bankensterben und die Abschaffung von Bargeld

– Sind wir bald total abhängig vom bargeldlosen Zahlungsverkehr? –

Die aktuelle Statistik der Deutschen Bundesbank zeigt, dass die Zahl der Banken stetig abnimmt. Und dieser Prozess geht immer schneller. Banken fusionieren und Filialen werden geschlossen, insbesondere auf dem Land.

Im Jahr 1990 gab es in Deutschland noch mehr als 4.000 Banken. Um das Jahr 2000 herum waren es nur noch rund 3.000 und im vergangenen Jahr waren es schon deutlich unter 2.000. Genau gesehen 1.888. Das sind 72 Banken oder 3,7 Prozent weniger als im Vorjahr.

Sicher ist die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die die Erträge der Banken aus dem zinsabhängigen Geschäft stetig schrumpfen lässt, mit ein Grund für das Bankensterben. Die Banken finden immer weniger Ertragsquellen, um den enormen Kostendruck aufzufangen. Aber das allein kann nicht der Grund sein, denn sonst hätte der Prozess erst in den vergangenen Jahren einsetzen müssen und nicht schon in den 90er Jahren.

Neben der Schrumpfung durch Fusionen, insbesondere im Bereich der Volks- und Raiffeisenbanken, aber auch bei den Sparkassen, wirkt sich natürlich die Schließung von Bankfilialen insbesondere auf dem Land auf die Versorgung der Kunden mit Bankdienstleistungen aus. Zwar gibt es zur Zeit noch rund 32.000 Bankstellen. Aber die Zahl sinkt stetig – und zwar rasant.

Mit der Schließung der Bankfilialen geht meistens auch der Abbau der Geldausgabeautomaten einher. Insbesondere auf dem „flachen Land“ sind die Kunden auf längere Wege in eine der größeren Gemeinden angewiesen, wobei niemand weiß, wie lange da noch eine Filiale und/oder ein Geldausgabeautomat besteht.

Es gibt Anbieter, die die Lücken im Netz der Geldausgabeautomaten schließen. Allerdings werden da oftmals saftige Gebühren für die Abhebung verlangt.

Die Zahl der Kunden, die bargeldlos bezahlen, nimmt ständig zu. Inzwischen wird jeder zweite Einkauf mit Karte bezahlt. Auch die Nutzung von Online-Banking steigt stetig. Es gibt viele neue Modelle für bargeldlose Zahlungen. Neben der Bezahlung mit dem Handy sind bereits Modelle in Schweden im Einsatz, die eine Bezahlung mit einem Chip möglich machen, der am Körper getragen wird und alle persönlichen Daten gespeichert hat.

Das alles sind sicher gute Möglichkeiten für die Zukunft. Man darf aber nicht vergessen, dass gerade viele ältere Menschen nicht mit der bargeldlosen Zahlung zurechtkommen und auch das Internet-Banking nicht beherrschen.

Wer sein Leben lang mit Bargeld gelebt hat, der möchte und sollte es auch weiterhin können.

Deshalb können wir und sollten wir auch nicht tatenlos zusehen, wenn einige „Weltverbesserer“ das Ende des Papiergeldes einläuten wollen.

Wenn man dann noch an die Hackerangriffe der letzten Zeit denkt, die wieder einmal die Verwundbarkeit der Systeme aufgezeigt haben, dann sollte man sich die Frage stellen, wie wir dann ohne Bargeld Leistungen und Zahlungen abwickeln wollen.

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Crowdfunding bleibt bis zum Frühjahr 2019 ohne Gesetzesreformen und ohne Gesetzesänderungen

Das regulierte Crowdfunding offenbart erste praktische Probleme und erhält Anregungen für gesetzliche Änderungen. Dementsprechend liegt ein sogen. Evaluierungsbericht ( Bewertungs- und Erfahrungsbericht – siehe unter dem Link : http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/18/118/1811888.pdf ) der Regierung vor. Die Crowdfunding-Portale als Schwarmfinanzierer haben jedoch von der CDU/CSU und SPD-Regierungs-Koalition einen “Gesetzesänderungs-Aufschub” erhalten ( siehe www.finanzierung-ohne-bank.de ). Danach können z.B. auch die Immobilien-Crowd-Projekte weitermachen wie bisher. Für das gemäß §§ 2 a ff Vermögensanlagengesetz regulierte Crowdfunding gelten einerseits mehrere erweiterte Bereichsausnahmen und andererseits Beschränkungen der Zeichnungshöhe einzelner Kapitalgeber im Vergleich zu anderen Finanzinstrumenten ( max. Euro 10.000,- pro Anleger, wenn er mindestens über ein freies Vermögen von Euro 100.000,- verfügt oder höchstens das Doppelte seines monatlichen Nettoeinkommens  ). Bis zu der Gesamt-Anlagesumme von Euro 2,5 Mio. müssen die Portale etwa keinen BaFin-förmlichen Prospekt hinterlegen und publizieren. „Experten“ hatten gefordert, diese Ausnahmen zu streichen. Das entspreche nicht dem Ziel, junge, innovative Start-ups zu fördern. “Immobilien boomen ja ohnehin schon”, sagt z.B. Verbraucherschützer Ahlers. Die Gefahr einer Immobilienblase durch das Immobilien-Crowdinvesting an die Wand zu malen, ist jedoch vollkommen übertrieben. Die Finanzierungsvolumina von Immobilienprojekten durch Crowdinvesting haben maximal einen Marktanteil, der sich im Promillebereich bewegt. So hat sich die Regierungskoalition jetzt darauf geeinigt, insbesondere die Immobilienprojekte weiter bis Anfang 2019 zu beobachten und dann erneut zu prüfen, ob strengere Regeln notwendig sind.

Manche in der Crowdfunding-Branche beschweren sich vor allem über einen Punkt: Bisher bewerben einige Plattformen auf ihren Webseiten eigene Crowd-Projekte. Das soll künftig deutlich schwerer werden, so dass den eigenen Projekten dadurch Einbußen drohen könnten. Den Koalitionsüberlegungen zufolge soll der Initiator und Geschäftsführer eines Crowdfunding-Portals nicht gleichzeitig ein Unternehmen führen, welches auf dieser Webseite um Anleger wirbt. Es sollen Interessenkollisionen vermieden werden. Eine derartige neue Regel würde sinnvoll sein, weil die Portale sonst nicht neutral in ihren Marketingaktivitäten seien, meint z.B. Christian Ahlers, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bundesverband. “Sie stellen ihre eigenen Projekte womöglich in einem besonders positiven Licht dar.” Andere in der Crowdfunding-Branche finden andererseits, es sei ein gutes Zeichen, wenn Plattform und Anbieter miteinander verbandelt sind. “Das zeigt, dass die Betreiber selbst von Ihrer Anlageidee überzeugt sind”, sagt Jamal El Mallouki, Vorsitzender des Bundesverbandes Crowdfunding ( berichtet die Süddeutsche Zeitung ). Schließlich wird bemängelt, dass Crowdfunding-Projekte bislang nur über Darlehen ( Nachrangdarlehen oder partiarische Darlehen ) finanziert werden könnten und stille Beteiligungen von der Schwarmfinanzierung ausgeschlossen seien. Ergänzende Informationen erteilt Dr. Horst Werner von der Dr. Werner Financial Service AG bei entsprechender Anfrage unter dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .

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Finanzportal „Anleger-Beteiligungen.de“ seit 1999 ohne jegliche Vermittlerprovisionen und ohne sonstige versteckte Kosten

Das Finanzportal www.anleger-beteiligungen.de erhebt keine Provisionen und keine verborgenen Gebühren wie andere Plattformen als Vermittlerportale. Damit unterscheidet sich das Finanzportal Anleger-Beteiligungen von den regulierten Crowdfundingportalen, die gesetzlich zwingend Vermittlerportale sind und hohe Provisionen sowie bei Erfolg oft Minderheits-Gesellschaftsanteile vereinnahmen.

Das Beteiligungsportal „Anleger-Beteiligungen“ wird von der Hi-Tech Media AG, seit 1999 im Internet betrieben und ist ein Netzwerkpartner der Dr. Werner Financial Service AG ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) Das Marketing-Portal www.Anleger-Beteiligungen.de ist die erste professionelle vorbörsliche Pre-IPO- und Investor Relations-Plattform, auf der Internet-Usern alle Formen außerbörslicher Unternehmens-Beteiligungen angeboten werden.

Das Beteiligungsportal wird bereits seit achtzehn Jahren betrieben und hat monatlich über 20.000 Besucher. Das Beteiligungsportal bzw. Anlegerportal wird zur Kapitalmarktinformation von Privatinvestoren, Finanzdienstleistern und sonstigen Kapitalmarktteilnehmern wie Vermögensverwaltern, Investmentfonds, Beteiligungsgesellschaften, Mezzaninefonds, Banken etc. in Anspruch genommen.

Das Finanzportal http://www.anleger-beteiligungen.de bietet kapitalsuchenden Unternehmen die Möglichkeit, aus der “grauen” Masse der anderen Unternehmen hervorzutreten und im Internet in den Fokus der Investoren, Privatanleger und Beteiligungsgesellschaften bzw. Finanzdienstleister zu gelangen. Mit Hilfe des Investor-Relations-Portals haben kleine Unternehmen mit einem Beteiligungs-Exposé und größere Unternehmen mit einem Kapitalmarktprospekt als sogen. Emissionsunternehmen die Möglichkeit zur Akquisition von Kapital und Investoren.

Das Anlegerportal verhilft zu einer intensiven Pflege des Kontakts zu Anlegern und interessierten Lesern – vor, während und nach der Kapitalbeschaffung. Mit einer sogen. Landing-Page wird die Interaktivität zu potentiellen Kapitalgebern gesteigert. Auf der Startseite des Finanzportals erhält das Unternehmen zusätzlich einen Werbe-Banner. Ferner gibt das Finanzportal den wöchentlichen http://www.Investoren-Brief.de heraus, der an über 10.000,- gelistete Kapitalmarktteilnehmer versandt wird.

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BaFin-erlaubnisfreie Notaranderkonto-Zahlungsabwicklung bei grundschuldbesicherten Darlehen – Stellungnahme der BaFin April 2017

Die öffentliche Platzierung und Aufnahme von grundschuldbesicherten Darlehen ist vollkommen BaFin- und prospektfrei, wenn eine Reihe von konkret formulierten Vertrags- und Abwicklungsbedingungen eingehalten werden ( siehe dazu www.finanzierung-ohne-bank.de ). In einer weiteren, aktuellen Stellungnahme der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ( BaFin ) von Anfang April 2017 – so berichtet Dr. Horst Werner – hat diese zur erlaubnisfreien Zahlungsabwicklung von grundschuldbesicherten Darlehensbeträgen der Anleger Stellung genommen. Es geht dabei um eine Abgrenzung zur möglichen Erlaubnispflicht für Finanztransfergeschäfte gemäß §§ 8 Abs. 1, 1 Abs. 2 Nr. 6 Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz ( ZAG ) durch die BaFin. Die BaFin schreibt dazu:

„Soweit Sie in Ihrem Geschäftsvorhaben vorsehen, dass das Investitionskapital ( also die Darlehensbeträge ) durch den Investor an den Notar auf Notaranderkonto (Treuhandkonto, dessen Fokus auf der Kontrolle der Mittelverwendung liegt) zu überweisen ist, bitte ich im Hinblick auf das mögliche erlaubnispflichtige Erbringen von Zahlungsdiensten nach dem Gesetz über die Beaufsichtigung von Zahlungsdiensten (ZAG) durch den Notar um Mitteilung, ob dieser in diesem Zusammenhang auch den Kaufvertrag über die zu erwerbende Immobile beurkundet. Sollte dies der Fall sein, teile ich Ihnen bereits jetzt mit, dass ich dann davon ausginge, dass die Weiterleitung des Investitionskapitals Bestandteil des anwaltlichen Beratungs- bzw. Mandatsverhältnisses des Notars im Rahmen der Abwicklung des Immobilienerwerbs wäre und keine erlaubnispflichtigen Zahlungsdienste erbracht würden.
Andernfalls kann ich nicht ausschließen, dass der Notar erlaubnispflichtig das Finanztransfergeschäft gemäß §§ 8 Abs. 1, 1 Abs. 2 Nr. 6 ZAG betreiben würde. In diesem Fall wäre mir eine abschließende aufsichtsrechtliche Beurteilung nur bei Kenntnis der mit dem Notar abzuschließenden (Treuhand-)Verträge möglich.“

Die Zahlungsabwicklung der mit einer Grundschuld zu besichernden Darlehensbeträge sollte also über das Notaranderkonto desjenigen Notars, der auch den Grundstückskaufvertrag beurkundet hat und mit der Eigentumsumschreibung des Kaufobjekts beauftragt ist, erfolgen. Sollte die Zahlungsabwicklung über das Anderkonto eines anderen Freiberuflers durchgeführt werden, könnte dies einen Verstoß gegen die §§ 8 Abs. 1, 1 Abs. 2 Nr. 6 ZAG bedeuten.

Bei dem Notar, der den Grundstückskaufvertrag abwickelt, ist das Geld auf dem Anderkonto gesichert, bis die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch durchgeführt wird. Danach kann der Anleger-Darlehensbetrag entweder an das Emissionsunternehmen oder zur Kaufpreiserfüllung für das Objekt ausgezahlt werden. Ist bereits eine Grundschuldbesicherung ( z.B. auf einem vorhandenen Objekt ) gegeben, dann kann der Darlehensbetrag direkt (ohne Anderkonto) auf ein Bankkonto des Emissionsunternehmens überwiesen werden. Weitere Informationen erteilt Dr. jur. Horst Werner unter dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .

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Die prospekt- und BaFin-freie Platzierung von Genossenschaftsanteilen und Befreiung vom KAGB

Die Genossenschaftskapital-Beschaffung durch den Verkauf von Genossenschaftsanteilen kann mit einer prospekt- und BaFin-freien Platzierung geschehen ( ausführlich http://www.finanzierung-ohne-bank.de ) – also ohne BaFin-Prospekt: Mit dem Abschnitt I des Vermögensanlagengesetzes ( VermAnlG ) wird der Geltungsbereich des Vermögensanlagengesetzes zunächst auch auf Nichtwertpapiere ausgedehnt ( § 1 Abs. 2 Nr. 1 – 7 VermAnlG ). Dies sind z.B. die nicht wertpapierverbrieften stillen Beteiligungen, vinkulierte Namensgenussrechte, Namensschuldverschreibungen, partiarische Darlehen, Nachrangdarlehen, Direktinvestments oder KG-Anteile. Davon gibt es gem. § 2 Abs. 3 – 9 VermAnlG acht Ausnahmetatbestände von der Prospektpflicht ( sogen. Bereichsausnahmen ), soweit die gesetzlichen Eingreifkriterien unterschritten werden. Prospekt- und BaFin-frei sind gemäß § 2 Abs. 1 Nr. VermAnlG:

„Genossenschaftsanteile im Sinne des § 1 des Genossenschaftsgesetzes, wenn für den Vertrieb der Anteile keine erfolgsabhängige Vergütung gezahlt wird“

Die Prospekt- und BaFin-Freiheit für Genossenschaftsanteile gilt auch im Bereich der AIF-Fonds nach dem KAGB, wie die BaFin in einem Anwendungsschreiben verlauten ließ. Somit besteht z.B. für ein Modell der Genossenschafts-Holding für Bürgerbeteiligungen keine Prospektpflicht und auch keine Genehmigungspflicht nach dem KAGB, so Dr. Horst Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ), und grundsätzlich frei von den Beschränkungen des Kleinanlegerschutzgesetzes, was nachfolgend kurz dargestellt wird. Die Befreiung der Genossenschaft vom Vermögensanlagengesetz sollte jedoch nicht dazu verführen, keine Risikohinweise zu geben und auch nicht auf das Totalverlustrisiko der Einzahlungen in die Genossenschaft aufmerksam zu machen.

So hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ( BaFin ) in einem Auslegungsschreiben vom 09. März 2015 festgestellt, dass Genossenschaften unabhängig von ihrem Unternehmensgegenstand nicht unter das KAGB fallen. Da die Genossenschaften mit der Platzierung ihrer Anteile grundsätzlich auch nicht unter das Kleinanlegerschutzgesetz fallen, besteht keine Zulassungs- / Registrierungspflicht nach dem KAGB und grundsätzlich ( mit zwei Ausnahmen ) auch keine Prospektpflicht nach dem Kleinanlegerschutzgesetz vom 10. Juli 2015. Deshalb wird das Modell der Genossenschafts-Holding mit einer Objekt- bzw. Projektgesellschaft in Form einer Tochtergesellschaft als Instrument für BaFin-freie und prospektfreie Bürgerbeteiligungen in der Zukunft an Bedeutung gewinnen.

Vor einem reinen Genossenschaftsmodell sind viele Initiatoren bisher zurückgeschreckt, weil jedes Genossenschaftsmitglied unabhängig von der Höhe seiner Kapitalbeteiligung eine gleichberechtigte Stimme hat. In der Genossenschaft mit reiner Holdingfunktion werden zwar die Stimmen gleichgewichtig in der Holding gebündelt. In der Tochtergesellschaft der Holding wirkt sich die gleichberechtigte Stimmenmacht der Genossenschafts-Mitglieder jedoch nicht mehr unmittelbar aus. Hier entscheidet die Geschäftsführung der Tochtergesellschaft in Abstimmung mit dem Vorstand der Genossenschaft.

Initiatoren von Immobilien- oder erneuerbaren Energieprojekten können also eine Genossenschaft gründen und danach z.B. eine Immobiliengesellschaft ( oder mehrere Immobiliengesellschaften ) aus ihrer Gruppe als Tochtergesellschaft(en) in die neue Genossenschaft einbringen ( zunächst nur zu 95% – oder weniger -, um die Grunderwerbsteuer zu sparen ). Auf diese Weise wird die Genossenschaft zur „Mutter“ und das eingebrachte Unternehmen zur „Tochtergesellschaft“. Für den Einbringungswert kann der Initiator zwar nur begrenzte Genossenschaftsanteile erhalten ( max. 3 Genossenschaftsanteile ); es kann jedoch der übrige Wert in Form von gewinnberechtigten stillen Beteiligungen oder Genussrechten übernommen werden ( also z.B. nicht 2.000 Genossenschaftsanteile, sondern z.B. stille Beteiligungsanteile mit einer Laufzeit von 5 Jahren ). Ein Immobilien-Initiator hätte immer noch die „Hand“ auf den Immobilien und wäre für das Konstrukt nunmehr BaFin- und prospektfrei.

Mit zwei Ausnahmen können Genossenschaftsanteile am Beteiligungsmarkt, so Dr. Horst Werner (www.finanzierung-ohne-bank.de ), seit dem 10. Juli 2015 nicht prospektfrei und BaFin-frei öffentlich angeboten und platziert werden. :

1. Bei den Genossenschaftsanteilen tritt nach dem Kleinanlegerschutzgesetz eine Prospektpflicht zum einen dann ein, wenn Genossenschaftsanteile und z.B. Nachrangdarlehen ( oder eine andere Vermögensanlage als Finanzinstrument ) zusammen in einer Art Kopplungsgeschäft gleichzeitig platziert werden; wenn der Anleger also beide Zeichnungsangebote annehmen muss. Werden erst Genossenschaftsanteile platziert und später danach in einem zweiten Schritt Nachrangdarlehen verkauft, bleibt es prospektfrei. Ein Kopplungsgeschäft ( das eine Geschäft geht nicht ohne das andere ) macht also Genossenschaftsanteile prospektpflichtig ( wobei auch hier 20 Anteile unter die Regelung der Bereichsausnahme fallen ).

Insbesondere führen die neuen Bestimmungen nicht dazu, dass das Angebot von Genossenschaftsanteilen allein deshalb prospektpflichtig wird, weil im Rahmen einer Werbung für diese Genossenschaftsanteile darauf hingewiesen wird, dass sich die Genossenschaft auch über Mitgliederdarlehen finanziert. Denn entscheidend dafür, ob eine Mitgliederwerbung von Genossenschaften prospektpflichtig ist, ist allein, was bei der Werbung um neue Mitglieder Gegenstand des öffentlichen Angebots ist. Wird ausschließlich für die Mitgliedschaft in der Genossenschaft selbst geworben, fällt dieses Angebot nach § 2 Absatz 1 Nummer 1 VermAnlG nicht unter die Vorgaben des Vermögensanlagengesetzes. Dies gilt auch dann, wenn in der Werbung für die Mitgliedschaft darauf hingewiesen wird, die Genossenschaft finanziere sich auch über Darlehen der Mitglieder. Denn auch in diesem Fall bleibt allein die Mitgliedschaft in der Genossenschaft Gegenstand des öffentlichen Angebots. Prospektpflichtig wäre lediglich ein Angebot, in dem der Antrag auf die Mitgliedschaft mit dem Abschluss eines Darlehensvertrags als Pflichtzeichnung verbunden werden soll.

2. Die Prospektfreiheit für Genossenschaftsanteile und für Vermögensanlagen ( z.B. Nachrangdarlehen ) an der Genossenschaft ist gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 u. Nr. 1 a Vermögensanlagengesetz n.F. nur dann gegeben,

„wenn für den Vertrieb der Anteile keine
erfolgsabhängige Vergütung gezahlt wird“.

Finanzdienstleister und Vermittler dürfen also für die Platzierung von Genossenschaftsanteilen keine Provision erhalten. Ein Vertrieb mit erfolgsabhängiger Vergütung liegt nicht vor, wenn Genossenschaftsmitgliedern lediglich im Rahmen einer Werbeaktion für das Werben einzelner neuer Mitglieder eine Prämie gewährt wird. Die gesetzliche Vorgabe soll nur solche Provisionen erfassen, die für den gewerblichen Vertrieb der Anlagen gezahlt werden.

Diese Änderungen wurden fast unbemerkt von der Kapitalmarktöffentlichkeit erst in der dritten Lesung des Kleinanlegerschutzgesetzes am 23. April 2015 in das Gesetz aufgenommen.

Weitere Auskünfte erteilt Dr. Horst Werner unter der Mail-Adresse dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de bei entsprechender Anfrage.

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