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Eigenkapital und Fremdkapital für Wohnimmobilien mit der Erzielung von Cost-Leverage-Effekten

Die Immobilie – ob als Wohnimmobilie oder als Gewerbeimmobilie ( siehe www.finanzierung-ohne-bank.de ) – ist bei professioneller Handhabung eine renditestarke, sichere und attraktive Kapitalanlage ( im Anlagevermögen ) und stärkt die Substanz einer Bilanz. Die optimal finanzierte Immobilie für Unternehmen eignet sich als notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen ebenso zur Kapitalanlage und wegen des Sachwert-Charakters von Immobilien als Inflationsschutz und zur Ertragsvorsorge im Rentenalter ( Altersvorsorge ). Die Immobilie ist somit auch in Zukunft eine gute, wertbeständige Kapitalanlageform.

Die Immobilie muss nur richtig mit entsprechendem Eigenkapital-Einsatz finanziert sein. Wer z.B. 25% für eine Immobilien-Kapitalanlage als Eigenkapital und die Erwerbsnebenkosten ( ca. 10 % des Kaufpreises ) aufbringt und diese bei der Immobilien-Finanzierung zur Kapitalanlage verwendet, ist für die Bank bei der ergänzenden 75%igen Immobilienfinanzierung mit einem Immobilienkredit ein willkommener Kreditkunde. Bei der Finanzierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien durch Unternehmen lässt sich zudem auf die beteiligungsorientierte Finanzierung ohne Banken zurückgreifen ( siehe www.finanzierung-ohne-bank.de ). Dies gilt auch bei einer Anschlussfinanzierung. Soweit 25% Eigenkapital ( z.B. aus Anlegerkapital ) eingebracht werden ( derzeit am Kapitalmarkt zu 3,5 % bis 5,0 % erhältlich ) und der Rest bankenfinanziert ( derzeit ca. 1,5 % bis 2,5 % ) wird, erzielt durch den cost-leverage-Effekt einen durchschnittlichen Gesamtfinanzierungsaufwand von unter 3% p.a. %.

Der Immobilienkredit wird bei Fremdvermietung der Immobilie im Wesentlichen aus den Mieterträgen abgezahlt bzw. getilgt. Die derzeitigen Immobilienrenditen liegen zwischen 5 % bis 10%, so dass bei den zur Zeit sehr günstigen Zinsen Finanzierungsaufwand und Mietertrag zur Deckung gebracht werden können. Der sorgsame Kapitalanleger bekommt also bei einem günstigen “Einkaufspreis der Immobilie” diese durch den Mieter vollends bezahlt. Selbst im Falle einer Verwertung bzw. Zwangsversteigerung der Immobilie (die eine Bank natürlich immer einkalkulieren muss) trägt der Kapitalanleger und die Bank durch das eingesetzte Eigenkapital nur ein geringes Verwertungsrisiko. Wohnimmobilien schneiden regelmäßig in der Zwangsversteigerung besser ab als Gewerbeimmobilien. Deshalb lassen sich Wohnimmobilien leichter mit einem höheren Fremdkapitalanteil finanzieren. Der Kauf einer Mietwohnung kann somit eine krisensichere und rentable Geldanlage sein.

Bei der Immobilien-Kapitalanlage macht es einen Unterschied, ob die Immobilie zur Eigennutzung angeschafft wird oder ob die Immobilie zur Fremdnutzung und Vermietung an Dritte erworben wird. Im ersteren Falle werden Mietaufwendungen erspart und bieten Sicherheit gegenüber einem unsicheren Mietverhältnis oder einem unkalkulierbaren Vermieter. Im zweiten Falle der Fremdvermietung werden zusätzliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt und es können Steuervorteile der Gebäudeabschreibung und der Werterhaltungs-Investitionen etc. genutzt werden. Allerdings dürfen die Steuervorteile mit regelmäßig 2% Gebäudeabschreibung und der Zinsaufwands-Absetzung nicht überschätzt werden.

Das Eigenkapital kann durch Mezzanine-Kapital ( z.B. stilles Beteiligungskapital oder Genussrechtskapital ) von privaten Investoren dargestellt werden. Als Fremdkapital kommen neben den Bankkrediten auch grundschuldbesicherte (Erstrang-)Darlehen von privaten Kapitalgebern vom Beteiligungsmarkt in Betracht. Voraussetzung für Darlehen von privater Seite ist lediglich, dass dem Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung eingeräumt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld einräumt. Private (Erstrang-)Darlehen bedürfen also für ihre kapitalmarktrechtliche Zulassung lediglich der Besicherung. Weitere Informationen erteilt Dr. Horst Werner unter dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de bei entsprechender Anfrage.

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