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Immobilienblase – Soll der Staat eingreifen ?

Unabhängig davon, dass sich bei dieser Frage die Experten, wie normal üblich, nicht einig sind, waren staatliche Eingriffe seither eher selten von fortune bedacht. Eines sollte klar sein: Staatliche Eingriffe und Lenkungen passen eher nicht zu einer Sozialen (freien) Marktwirtschaft. Diese setzt letztlich eher auf eine Selbstregulierung des Marktes.

Der Immobilienmarkt und die Finanzierung  von Immobilien haben seit Kriegsende zumindest bis jetzt funktioniert. Wir hatten auch seither schon Schwankungen im Markt, nach oben und nach unten. Diese Veränderungen wurden durch die „Selbstheilungskräfte“ des Marktes immer bereinigt. Zumindest hat früher niemand von einer „Immobilienblase“ gesprochen. Dieser Begriff stammt letztlich aus der letzten Finanzkrise und war für den deutschen Immobilienmarkt auch nicht anwendbar.

Zuerst sollte erst einmal die Frage geklärt werden, besteht die Gefahr einer Immobilienblase, steht uns eine bevor, oder haben wir schon eine. Nach Berechnungen von Volkswirten der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) liegt das Niveau der Immobilienpreise in Deutschland mehr als zehn Prozent über dem langfristigen Durchschnitt und wird als Warnsignal für Finanzkrisen angesehen. Die BIZ reklamiert auch für sich, als erstes Institut die letzte Finanzkrise vorausgesagt zu haben.

Aber trotz Finanzkrise gab es in Deutschland keine Immobilienblase. Es gab keine Panikverkäufe und auch keine Flut von Zwangsversteigerungen. Das wird wahrscheinlich auch jetzt bei dem langsam „heiß laufenden“ Immobilienmarkt nicht passieren.

Der „Preisboom“ am Immobilienmarkt ging seither nicht mit einem „Kreditboom“ einher. Dem Kreditvergleichsportal Interhyp kann man entnehmen, dass die durchschnittliche Darlehensrate im vergangenen Jahr mit monatlich Euro 724,- nur unwesentlich über der Durchschnittsrate vom Jahr 2010 mit damals Euro 720,- lag. Das liegt offensichtlich daran, dass viele Immobilienkäufer mehr Eigenkapital eingesetzt haben. Ein nicht unerheblicher Anteil an Immobilienkäufern sieht die Anlage in Immobilien auch als Alternative zu anderen Anlagemöglichkeiten. Diese Käuferschicht benötigt in der Regel keine Immobilienkredite sondern setzt in voller Höhe Eigenkapital ein.

Immobilienblase hin oder her, die Bundesregierung bereitet zur Zeit ein neues Gesetz vor, um eine mögliche „Überhitzung“ des Marktes bekämpfen zu können und nennt diesen Vorgang „Makroprudenzielle Aufsicht“. Das ganze soll in vier Schritten erfolgen. Eine Obergrenze der Darlehenshöhe bezogen auf den Immobilienwert, eine Obergrenze für die Raten im Verhältnis zum Einkommen, eine Obergrenze für das Verhältnis Verschuldung zu Einkommen und die Vorgabe eines Zeitraumes, in dem das Darlehen getilgt sein muss.

Die geplanten Regelungen sind nur für den akuten Fall gedacht, dass eine Immobilienblase entsteht. Die Praxis der vergangenen Jahre hat allerdings gezeigt, dass die Aufsicht die neuen Mittel, die ihr zur Verfügung stehen, auch einsetzt. Das hat die Bundesregierung mit der Immobilienkredit-Richtlinie eindrucksvoll bewiesen. Die von der EU geforderten Maßnahmen wurden total überzogen umgesetzt. Die Kritik an dieser Maßnahme setzte prompt ein. Es gibt Forderungen von unterschiedlichen Kritikern, diese neue Richtlinie abzuschwächen. Insofern passt der neue Anlauf, regulierend in die Immobilienfinanzierung eingreifen zu können, überhaupt nicht in das Bild.

Wenn man dann noch sieht, dass die Bundesbauministerin Barbara Hendricks plant, den Kauf von Immobilien durch Familien mit einem staatlichen Förderprogramm zu erleichtern, dann weiß man nicht mehr, wohin „der Zug“ denn nun gehen soll. Wer weiß, ob Berlin eines Tages auch darüber nachdenkt, ob man beim Autokauf nicht auch Vorgaben von Hubraum und PS im Verhältnis zum Einkommen machen sollte.

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