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Grundschuldbesicherte Darlehen sind keine Vermögensanlagen im Sinne der Prospektgesetze und auch keine verbotenen Einlagengeschäfte – für Vermittler ist § 34 c GewO ausreichend

Grundschuldbesicherte Anleger-Darlehen sind im Rahmen der Werthaltigkeit einer Immobilien keine Finanzinstrumente bzw. Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz und auch keine verbotenen Einlagengeschäfte gemäß § 1 Abs. 1 S. 2, § 3 KWG, so Dr. Horst Werner aus Göttingen. Private Grundschuldarlehen sind bei richtiger Gestaltung ebenfalls keine Finanzinstrumente bzw. keine Vermögensanlagen gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz und fallen somit nicht unter die neue Generalklausel der Nr. 7 . Dies ergibt sich insbesondere aus einem Schreiben der BaFin vom April 2016 – also nach Einführung des Kleinanlegerschutzgesetzes – , dass (wörtlich) lautet:

„grundschuldbesicherte Darlehen sind keine Vermögensanlagen i.S.d. § 1 Abs. 2 VermAnlG“.

Dies schließt auch die Anwendung des § 1 Abs. 2 Nr. 7 aus, da in Nr. 7 „sonstige Anlagen“, aber keine Darlehen erfasst sind. Darlehen sind ( so die BaFin ) nur in Nr. 3 ( partiarische Darlehen ) und in Nr. 4 ( Nachrangdarlehen ) genannt. Das besagte Schreiben beinhaltet eine Grundsatzentscheidung der BaFin, da dieses BaFin-Schreiben auf die Einreichung eines grundschuldbesicherten Darlehensprospektes mit dem Antrag der Billigung erfolgt ist. Der Prospekt-Antrag wurde als gesetzlich nicht billigungsfähig zurückgewiesen. Die BaFin stellte klar, (wörtlich):

„dass Darlehen, die kein partiarisches Element enthalten oder nicht qualifiziert nachrangig ausgestaltet sind, nicht in den Anwendungsbereich des VermAnlG fallen“

Also ist nach der Verwaltungspraxis der BaFin auch die Anwendung der Nr. 7 ausgeschlossen. Dies entspricht auch der Literatur-Auffassung von Assmann / Schlitt / Kopp-Colomb, Kommentar zum Vermögensanlagengesetz, 3. Aufl., Köln 2017, § 1 Rdnr. 84 ff, wonach mit der Nr. 7 „keine Rechtsverhältnisse erfasst werden, die eine Verzinsung gewähren“.

Grundschuldbesicherte Darlehen von Anlegern sind auch unter bestimmten Bedingungen keine verbotenen Einlagengeschäfte gem. § 1 Abs. 1 S. 2 Kreditwesengesetz ( KWG ). Vielmehr sind grundschuldbesicherte Darlehen prospektfrei und erlaubnisfrei am Kapitalmarkt ohne Volumenbegrenzung platzierbar, sofern ( gesetzes-wörtlich ): „der „Rückzahlungsanspruch des Anlegers in Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen verbrieft wird“. Dies ist bei der Besicherung der Darlehen mit Grundschuldbriefen, die als Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen gelten, der Fall ( siehe www.finanzierung-ohne-bank.de ). Das gilt auch bei Eigentümergrundschuldbriefen, wenn die Ansprüche aus dem Brief an die Anleger quotal abgetreten sind. Somit sind grundschuldbesicherte Darlehen keine Vermögensanlagen im Sinne der Prospektgesetze und auch keine verbotenen Einlagengeschäfte, so dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .

Für den Vertrieb von grundschuldbesicherten Darlehen ist auch keine Vermittlererlaubnis nach § 34 f oder 34 i Gewerbeordnung erforderlich ! Finanzanlagenvermittler im Sinne des § 34 f GewO ist nach Abs. 1 Ziff. 3 nur derjenige, der Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Absatz 2 des Vermögensanlagengesetzes vermittelt. Nach der ausdrücklichen (neuen) Verwaltungspraxis der BaFin gehören die öffentlichen Angebote von grundschuldbesicherten Darlehen nicht dazu.

Unter Finanzdienstleister und Vermittlern taucht auch immer wieder die Frage auf, ob bei der Platzierung und Vermittlung von grundschuldbesicherten Darlehen eine Erlaubnis gem. § 34 i Gewerbeordnung erforderlich ist. Beim § 34 i GewO geht es um die Vermittlung von Verbraucherdarlehen oder um die Beratung bei solchen Verbraucherdarlehen für Darlehensnehmer. Bei den Emissions-Unternehmen sind die Kunden keine zu schützenden (Verbraucher-)Darlehensnehmer, sondern Darlehensgeber. Deshalb trifft der § 34 i GewO auf die Vermittlung von grundschuldbesicherten Darlehen und die Vermittlung von Darlehensgebern nicht zu. Der Anleger ist in diesen fällen kein zu schützender „Verbraucher“, sondern selbst Darlehensanbieter.

Deshalb bedarf der Darlehensvermittler von grundschuldbesicherten Darlehen nur der Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 2 GewO. Ergänzende Auskünfte erteilt Dr. Horst Werner unter der Mailadresse ( dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de ) bei entsprechender Anfrage.

Gern stellen wir das Finanzierungsinstrument des grundschuldbesicherten Darlehens mit allen Beteiligungsvertrags- und Zeichnungsunterlagen zur unbegrenzten ( wiederholten ) Verwendung zur Verfügung ( Anfragen bitte an info@finanzierung-ohne-bank.de  ).

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