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Archive for the ‘Uncategorized’ Category

Überhöhte monatliche Tilgungsraten führen oft zu Liquiditätsengpässen – dann Umschuldung zur endfälligen Tilgung ohne Bank

Die zu leistenden Tilgungsraten bei  gewerblichen Immobilienfinanzierungen sind oft übermäßig und führen zu Liquiditätsengpässen bei den Bankkreditnehmern. Die Banken erwarten häufig gerade bei Bauträgern und Immobilienunternehmen  hohe monatliche Tilgungsraten – mitunter von 5% bis 10 % p.a. der Finanzierungssumme. Dies ist oft angepasst an das fortgeschrittene Alter des Eigentümers oder an die kurze Restnutzungsdauer der Immobilie. Wenn dann neben den monatlichen Tilgungsraten noch Zinsen in Höhe von 3 % bis 6 % dazukommen und der periodische Erhaltungsaufwand mit anfallenden Reparaturkosten zu tragen ist, ergeben sich sehr schnell Liquiditätsbelastungen von 10 % bis 18 % p.a., die die Immobilie selbst nicht erwirtschaften kann. Das ist meistens allein mit Mieterträgen nicht zu erzielen, so dass die Eigentümer dann häufig zum Verkauf der Immobilie gezwungen sind, weil die Eigentümer  dann liquiditätsmäßig überfordert sind. Überteuerte Kredite, hohe einstellige Darlehenszinsen und überhöhte Tilgungssätze führen mit hohen Annuitäten zu einem übermäßigen Liquiditätsentzug, der oft nicht tragbar ist und zur Insolvenz führen kann..

Überhöhte Annuitäten sind insbesondere für ältere Eigentümer sehr misslich, da diese die Immobilie nicht selten für die Altersversorgung vorgehalten haben und nun bei den Banken z.B. bei einer Finanzierungsverlängerung ( Nachfinanzierung ) in eine Liquiditätsklemme hineingeraten können.

Die Dr. Werner Financial Service AG bietet im Rahmen einer Privatplatzierung (ohne Bank) einen langsam, pro Jahr ansteigenden Stufenzins ( z.B. ab 2%, im 2. Jahr 3%, im 3. Jahr 4 % etc. bis maximal 6 % p.a. ) mit endfälliger Tilgung. Es fallen also zunächst gar keine Tilgungsraten an, so dass der Eigentümer dadurch zumindest „Zeit“ gekauft bekommt. –  Interessenten erhalten kostenfreie Informationen von Dr. Horst Werner über dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de bei entsprechender Mailanfrage.

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Die Namensschuldverschreibung als Vermögensanlage ( § 1 Abs. 2 VermAnlG ) zur Kapitalbeschaffung – Recht und Steuern

Schuldverschreibungen ( = Anleihen, Bonds oder auch Rentenpapiere genannt ) und Schuldscheindarlehen sind schuldrechtliche Verträge gemäß den §§ 488 ff, 793 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches ( BGB ) mit einem Gläubiger-Forderungsrecht ( „Geld gegen Zins“ ). Schuldverschreibungen können also namenlos auf den Inhaber (der verbrieften Wertpapiere) lauten ( = Inhaberschuldverschreibungen ) oder auf den Namen des Eigentümers der Schuldverschreibung ausgestellt werden; dann spricht man von einer Namensschuldverschreibung. Sofern die Namensschuldverschreibung nicht als Wertpapier verbrieft wird und die Fungibilität ausgeschlossen ist, gilt sie als Vermögensanlage im Sinne des Vermögensanlagengesetzes und fällt nicht unter das Wertpapierprospektgesetz.

Schuldverschreibungen können als Inhaberschuldverschreibungen ohne namentliche Zuordnung ausgegeben werden  –  siehe www.finanzierung-ohne-bank.de –. Forderungsinhaber ( = Gläubiger ) ist dann jeweils derjenige, der das Inhaberpapier als Wertpapier physisch in den Händen hält. Eine Ausgabe solcher Wertpapiere ist auch als Namenschuldverschreibung möglich. Dann ist Forderungsinhaber derjenige, der in der Schuldverschreibung namentlich genannt und bei Vinkulierung in das Namensschuldverschreibungs-Register einer Gesellschaft eingetragen ist. Ist aber die freie Übertragbarkeit der Namensschuldverschreibung ebenso wie die Verbriefung als Wertpapier ausgeschlossen und wird die Übertragung durch die Vinkulierung an die Zustimmung des Unternehmens gebunden, dann handelt es sich um eine Vermögensanlage im Sinne des § 1 Abs. 2 Vermögensanlagengesetzes ( VermAnlG ) und um eine spezifische Namensschuldverschreibung im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 6 des VermAnlG, wenn die Namensschuldverschreibung mit einer qualifizierten Rangrücktrittserklärung versehen ist.. In diesen Fällen kann die Bereichsausnahme ( von der Prospektpflicht ) gemäß § 2 Nr. 3 VermAnlG gelten.

Namensschuldverschreibungen, die als Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 6 Vermögensanlagengesetz  ( VermAnlG ) zu qualifizieren sind, stellen bereits seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Novellierung des Finanzanlagen- und Vermögensanlagenrechts vom 01.06.2012 Finanzinstrumente im Sinne des § 1 Abs. 11 Satz 1 Nr. 2 Kreditwesengesetzes ( KWG ) dar.

Die unverbriefte ( urkundslose ) Namensschuldverschreibung ist als Finanzinstrument eine Vermögensanlage gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 6 des Vermögensanlagengesetzes ( VermAnlG ) und kapitalmarkt- bzw. KWG-rechtlich zulässig, aber grundsätzlich BaFin-prospektpflichtig. Als Anleihe ist die Namensschuldverschreibung jedoch dann gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 VermAnlG von der Prospektpflicht ausgenommen, wenn nicht mehr als 20 Namensschuldverschreibungen pro Emissionsunternehmen angeboten oder pro Jahr nicht mehr als Euro 100.000,- gezeichnet werden ( Bagatellgrenzen ) oder für jede Namensschuldverschreibung eine Mindestbeteiligung von Euro 200.000,- gilt.

Die Schuldverschreibung wird regelmäßig einer Mehrzahl von Anlegern angedient und dafür in kleinere Teilbeträge nominell aufgeteilt. In diesem Falle spricht man von einer „Teilschuldverschreibung“ ( z.B. Nennwert pro Anleihe Euro 100,- ). Die Schuldverschreibung kann neben einem festen oder variablen Zins ( z.B. Stufenzins ) auch mit einem ergebnisabhängigem Gewinnanteil ausgestattet werden. In diesem Falle handelt es sich um eine sogen. „Gewinnschuldverschreibung“. Ist die Auszahlung der Verzinsung auf den Zeitpunkt der Rückzahlung als Ablaufdatum verschoben, so spricht man von einer „Nullkoupon-Anleihe“ oder auch von einem „Zero-Bond“. Anleihen als Namensschuldverschreibungen werden von Unternehmen zur Finanzierung mit einer jährlichen Festverzinsung ausgegeben. Anleihen sind deshalb nichts anderes als formalisierte wertpapierorientierte „Darlehen“. Sie stellen bilanzrechtlich Verbindlichkeiten dar und werden mit einem gebundenen Zins zur Unternehmensfinanzierung auf Zeit ausgegeben.

Zinsen und Erträgnisse aus Namensschuldverschreibungen unterliegen der Kapitalertragsteuer gemäß dem § 20 Einkommensteuergesetz, die in ihrer Höhe auf 25 % zzgl. Soli-Zuschlag und Kirchensteuer gedeckelt ist, was sich aus der Einordnung als „Abgeltungsteuer“ gemäß den §§ 44 ff Einkommensteuergesetz ergibt – mit 25 % zzgl. Solizuschlag und Kirchensteuer ist alles „abgegolten“.

Namensschuldverschreibungen beinhalten bei steueroptimaler Gestaltung auch für Kapitalgeber gewisse Steuervorteile: Die Anleger müssen z.B. die Erträgnisse bzw. die Zinsen auf die festverzinslichen Kapitalanlagen gem. § 20 Abs. 1 Einkommensteuergesetz ( EStG ) als Einkünfte aus Kapitalvermögen ( ab dem 01. 01. 2009 als Abgeltungssteuer mit max. 25 % plus Soli-Zuschlag plus Kirchsteuer ) erst im Zeitpunkt des Geldzuflusses von Zinsen bzw. beim Mittelabfluss aus dem Unternehmen versteuern. Die Abgeltungsteuer wird in der Form der Quellensteuer ( d.h. an der „Quelle“ bei dem ausschüttenden Unternehmen im Wege des Vorwegabzuges erhoben, so dass das Unternehmen verpflichtet ist, für den Anleger bei den Zinsauszahlungen gleich die Abgeltungsteuer einzubehalten und diese direkt zugunsten des Anlegers an das Finanzamt abzuführen ). Wenn die Abgeltungsteuer als Quellensteuer nicht abgeführt wird und die Kapitalertragsteuer somit nicht gezahlt wird, haften sowohl der Anleger als auch das Unternehmen für die ausstehenden Steuerzahlungen ( wie bei der Lohnsteuer ).

Dem Investor ist von dem Unternehmen über die für ihn gezahlte Abgeltungsteuer eine Steuerbescheinigung zur Vorlage bei seinem Wohnsitzfinanzamt auszustellen. Dem Anleger wird dann die gezahlte Abgeltungsteuer auf seine Einkommensteuerschuld angerechnet.

Die Kapitalertragsteuer-Freibeträge in Höhe von Euro 801,- und Euro 1.602,- (bei Zusammenveranlagung) können beim Lohnsteuerjahresausgleich bzw. bei der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden.

Die Dr. Werner Financial Service AG ( dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de ) erarbeitet und erstellt Vertrags- und Zeichnungsunterlagen gemäß den Bereichsausnahmen des Vermögensanlagengesetzes oder des Wertpapierprospektgesetzes ohne Prospekt mit bloßem Beteiligungs-Exposé oder einen entsprechenden Vermögensanlagen-Verkaufsprospekt und/oder Anleihe-Wertpapierprospekt und führt die BaFin-Billigung (kapitalmarktaufsichtsrechtliche Genehmigung) herbei.

 

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Das Recht zur Produktintervention durch die BaFin im Rahmen der Kapitalmarktaufsicht

Die BaFin hat vor drei Jahren das Recht zur Intervention am Kapitalmarkt erhalten, so Dr. Horst Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ). Der Gesetzgeber hat der BaFin zur Stärkung des Verbraucherschutzes am Kapitalmarkt mit dem Kleinanlegerschutzgesetz aus dem Jahr 2015 ein scharfes Schwert in Form einer Generalklausel im Wertpapierhandelsgesetz in die Hand gelegt: die sogen. Produktintervention. Die Kapitalmarktaufsicht kann Finanzinstrumente, strukturierte Einlagen und Finanztätigkeiten – auch von Finanzdienstleistern – beziehungsweise Finanzpraktiken oder Vertriebspraktiken nun beschränken oder sogar verbieten, wenn diese den Anlegerschutz oder die Stabilität und Integrität des Finanzsystems gefährden.

Das Produktinterventionsrecht wurde mit dem Kleinanlegerschutzgesetz als § 4b in das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) eingeführt. Dieses hat darüber hinaus den kollektiven Verbraucherschutz explizit als Aufsichtsziel verankert. Es ist Teil des Aktionsplans der Bundesregierung für mehr Verbraucherschutz im Finanzmarkt, mit dem diese unter anderem auf negative Entwicklungen gerade am Grauen Kapitalmarkt reagierte.

Der neue § 4b WpHG sieht diverse Möglichkeiten der behördlichen Intervention vor. Zum einen kann die BaFin bei der Vermarktung, beim Vertrieb oder beim Verkauf eines bestimmten Finanzinstruments oder einer strukturierten Einlage eingreifen, also Produktintervention im engeren Sinne betreiben. Zum anderen kann sie aber auch bei bestimmten Formen der Finanztätigkeit oder Finanzpraxis im Wege der Verhaltensintervention eingreifen. Möglich sind Beschränkungen und Verbote.

Die Schaffung der Ermächtigung zu Produktinterventionen war eine systematische Weiterentwicklung des Aufsichtsrechts, da sie Maßnahmen in Bezug auf einzelne Finanzprodukte ermöglicht hat. Bislang bezog sich die Aufsicht in erster Linie auf die am Markt tätigen Personen und Unternehmen, für die bestimmte Ge- und Verbote gelten. Unter gewissen Voraussetzungen kann nun aber das Produkt selbst reguliert werden, auch wenn beteiligte Unternehmen wie Emittenten oder Vermittler ihren Pflichten genügen.

Beachtenswert ist auch der Umstand, dass die BaFin Verbote und Beschränkungen bereits vor Beginn der Vermarktung, des Vertriebs oder des Verkaufs aussprechen kann. Sie kann damit an jeder Stelle der Wertschöpfungskette und des Produkt- beziehungsweise Vertriebsprozesses eingreifen, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen. Bei der Frage, ob die Interventionsvoraussetzungen vorliegen, hat die BaFin wegen der unbestimmten Rechtsbegriffe einen weiten Beurteilungsspielraum. Es bleibt abzuwarten, wie die BaFin die Interventionsrechte zu einem stärkeren Verbraucherschutz nutzen wird. Auch bei der Gestaltung der anzuordnenden Maßnahme – also auf der Rechtsfolgenseite – ist die BaFin flexibel: Sie kann Verbote und Beschränkungen an Bedingungen knüpfen oder mit Einschränkungen versehen. Hat sich die BaFin dafür entschieden, eine Maßnahme zu erlassen, muss sie dies zunächst dem Emittenten mitteilen und auf ihrer Internetseite eine entsprechende Bekanntmachung veröffentlichen. Weitere Auskünfte erteilt Dr. Horst Werner unter der Mailadresse dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .

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Die Bilanzierung des stillen Gesellschaftskapitals nach IDW als bilanzrechtliches Eigenkapital

Die stille Gesellschaftseinlage bei einem im Handelsregister eingetragenen kaufmännischen Unternehmen ist bilanzrechtlich grundsätzlich als Fremdkapital bzw. Verbindlichkeit zu bilanzieren. Die Einstufung des stillen Gesellschaftskapitals als Fremd- oder Eigenkapital und damit als Equity- oder Dept-Mezzanine ( wichtig für die zukünftige Bonität und Kreditfinanzierungs-Fähigkeit ) hängt mangels ausdrücklicher gesetzlicher Regelungen somit von der Ausgestaltung des stillen Beteiligungsvertrages ab. Ist das stille Gesellschaftsverhältnis lediglich entsprechend den gesetzlichen Vorgaben der §§ 230 ff. HGB ( typisch stille Gesellschaft ) ausgestaltet, kann der Kapitalgeber bei Kündigung die stille Kapitaleinlage zurückfordern und gemäß § 236 HGB, wonach die Einlage als Forderung bezeichnet wird, diese, soweit sie den auf sie entfallenden Verlustanteil übersteigt, bei der Insolvenz des Geschäftsherrn als Insolvenzforderung geltend machen. In diesen Normalfällen ist das stille Gesellschaftskapital als Verbindlichkeit zu bilanzieren.

Der Eigenkapitalcharakter der Einlage des Investors wird herbeigeführt, indem er zum einen das volle Verlustrisiko mitträgt und der Kapitalrückzahlungsanspruch unter der Bedingung steht, dass das Kapital bei Insolvenz bzw. bei freiwilliger Liquidation der Gesellschaft erst nach Befriedigung aller anderen Gläubiger ( Rangrücktritt ) zurückgezahlt werden darf, und er zum weiteren für mindestens fünf Jahre auf eine Kündigung und damit auf eine Gläubigerstellung verzichtet. Die bloße Verlustbeteiligung ist dagegen nicht ausreichend, denn dabei handelt es sich um den gesetzlichen Regelfall.

Bei dem stillen Gesellschaftskapital als Nachrangkapital handelt sich um zugeführtes Unternehmenskapital, das mit einem vertraglich vereinbarten Rückzahlungsnachrang hinter die Zahlungsansprüche anderer Gläubiger versehen ist. Nachrangkapital hat eigenkapitalnahe Bilanzqualität mit erheblicher praktischer Relevanz für die bankenfreie Liquiditätsversorgung von KMU´s und die Kapitalaufnahme von mittelständischen Unternehmen. Nachrangkapital ist Betriebskapital ohne erstrangige Besicherung und meist sogar vollkommen unbesichert als bloßes Risikokapital. Stilles Nachrangkapital kann also besichert oder unbesichert sein. Vollkommen unbesichertes Nachrangkapital hat als ergänzendes Haftkapital die größte Eigenkapitalnähe und wird nach einhelliger Auffassung der Bilanzrechtsliteratur bilanzrechtlich im Eigenkapital bilanziert. Das Nachrangkapital gibt es in verschiedenen Rechtsformen; gerade stille Beteiligungen und Genussscheine können mit einer eigenkapitalqualifizierenden Nachrang-Abrede ausgestattet sein.

Die als Eigenkapitalersatz im Rahmen einer Mezzanine-Finanzierung, im Eigenkapital ausgestaltete stille Einlage ist auf der Passivseite der Bilanz unmittelbar nach dem gezeichneten Kapital der Vollgesellschafter als zweite Position als “gezeichnetes Stilles Kapital” zu bilanzieren. Die Behandlung des stillen Beteiligungskapitals als bilanzrechtliches Eigenkapital ist in einem Hauptgutachten des Instituts der Wirtschaftsprüfer ( siehe Gutachten des Instituts der Wirtschaftsprüfer, Düsseldorf, IDW in der Stellungnahme HFA 1/1994 ) von den genannten Voraussetzungen her geregelt. Gern erteilt Dr. Horst Werner unter dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de detaillierte, kostenlose Auskünfte bei entsprechender Anfrage.

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Untersagungsverfügungen der BaFin als Sanktionen wegen Verstoß gegen das Kreditwesengesetz ( KWG ) oder gegen die Prospektgesetze

Die BaFin mit der Banken- und Kapitalmarktaufsicht erlässt ständig Untersagungsverfügungen mit Auflagen zur Rückabwicklung rechtswidriger Kapitalmarktgeschäfte und gibt kontinuierlich Verbraucher-Warnungen heraus. Die BaFin beobachtet, kontrolliert, untersagt und veröffentlicht fortlaufende mit über 60 Mitarbeitern den Kapitalmarkt in Deutschland durch Recherchen im Online- und Offline-Bereich und führt jedes Jahr über 2.500 Verfahren wegen Verstößen gegen die Bank- und Kapitalmarktregeln durch.

Liegt ein Rechtsverstoß vor, so hat dies sowohl zivilrechtliche, als auch verwaltungsrechtliche und strafrechtliche Folgen für die Betroffenen, was regelmäßig zur Insolvenz der Unternehmen und Vorbestrafung der handelnden Personen führt. Untersagungsverfügungen der BaFin als Rückabwicklungsverfügungen werden gesetzlich mit sofortiger Vollziehung angeordnet. Gleichzeitig werden die Untersagungsverfügungen der BaFin mit meist sehr empfindlichen Geldbußen im fünfstelligen Bereich ( und höher ) zur Markttransparenz im Internet unter www.bafin.de veröffentlicht. Dieses geht dann oft als BaFin-Verbraucher-Warnungen durch die gesamte Tages- und Wirtschaftspresse. So gibt die BaFin den benannten Unternehmen, mit Veröffentlichung im Internet und in der Presse auf, “das ohne Erlaubnis betriebene Einlagengeschäft durch Rückzahlung der angenommenen Gelder unverzüglich abzuwickeln. Das gilt z.B. wenn das Unternehmen mit Dritten Darlehensverträge abschloss, in denen es sich zur unbedingten Rückzahlung der angenommenen Gelder an die Darlehensgeber verpflichtete. Mit der Annahme von Geldern auf der Grundlage der Darlehensverträge betreibt ein Unternehmen das verbotene  Einlagengeschäft ohne die erforderliche Erlaubnis der BaFin. Die Unternehmen sind dann verpflichtet, die Gelder unverzüglich und vollständig an die Darlehensgeber zurückzuzahlen” – so stets wörtlich die Veröffentlichungen der BaFin. Die Bescheide der BaFin sind aus gesetzlichen Gründen immer sofort vollziehbar.

Deshalb ist für jedes Unternehmen geboten, vor einem Gang an den freien Kapitalmarkt fachmännische Beratung einzuholen. Die Dr. Werner Financial Service AG ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) betreut mit viel praktischer Erfahrung mittelständische Unternehmen seit über drei Jahrzehnten beim Gang an den Kapitalmarkt zur Kapitalbeschaffung zwecks Unternehmensfinanzierung.

Fortlaufend berichtet der Kapitalmarktjurist Dr. Horst Werner über aktuelle Verbraucher-Warnungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin und über Untersagungsverfügungen der BaFin. Die Banken- und Kapitalmarktaufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ( = BaFin ) mit ihrem Sitz in Frankfurt/Main und Bonn kontrolliert den Geld- und Finanzmarkt. Finanzierungen und Kapitalbeschaffungen für Unternehmen über die Kapitalmärkte und das “Einsammeln von Kapital” ( Geld-Einlagen ) unterliegen der staatlichen Banken- und Wertpapieraufsicht sowie einer strengen, strafbewehrten Reglementierung. Vorsätzliche Verstöße werden gem. § 54 Abs. 1 Kreditwesengesetz mit Freiheitsstrafen bis zu fünf Jahren Gefängnis und fahrlässige Verstöße gem. § 54 Abs. 2 KWG mit Freiheitsstrafen bis zu drei Jahren geahndet.

Die öffentliche Kapitalbeschaffung ist außerhalb des Monopolgesetzes über die Banken ( siehe Gesetz über das Kreditwesen, KWG ) nur auf einer gesellschaftsrechtlichen oder wertpapierrechtlichen Ebene auf der Grundlage der Verkaufsprospektgesetze und ohne feste rückzahlbare Gelder als Nachrangkapital mit qualifizierter Rangrücktrittsklausel zulässig; am freien Geldmarkt privat “Kapital einzusammeln”, unterliegt also strengen gesetzlichen Regeln. Damit sind bei der bankenunabhängigen Kapitalbeschaffung für Unternehmen die Abgrenzungen zu den Einlagengeschäften der Banken ( siehe § 1 KWG ) und die Kapitalmarktregeln über die Genehmigungspflicht bei der Aufnahme von Kapitaleinlagen einzuhalten.

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Darlehens-Vermittlererlaubnis nach § 34 c, § 34 f und § 34 i GewO für die Platzierung von Darlehen

Eine Gewerbeerlaubnis benötigt nach § 34c ff Gewerbeordnung ( GewO ), wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen und Finanzinstrumenten vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen möchte. Dies gilt auch im Zusammenhang mit der Vermittlung von grundschuldbesicherten Darlehen, so Dr. Horst Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) . Seit dem 10. Juli 2015 gilt zudem der § 34 f GewO und seit dem 21. März 2016 für die Vermittlung von Immobiliar-Darlehen an Verbraucher der neue § 34 i GewO mit jeweils besonderen Genehmigungs-voraussetzungen.

Darlehensvermittler im Sinne der Gewerbeordnung ist, wer dauerhaft gegen Entgelt den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will ( § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO ). Der Status des Darlehensvermittlers tritt bereits bei der Vermittlung des ersten Darlehensvertrages ein. Die Absicht die Darlehensvermittlungs-Tätigkeit dauerhaft auszuüben, reicht bereits für die Genehmigungspflicht aus.

Das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften vom 11. März 2016 wurde im Frühjahr 2016 im Bundesgesetzblatt (BGBl S. 396) verkündet.

Der Bundesrat hat im April 2016 auf seiner Sitzung die ergänzende Ausführungs-“Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV)” beschlossen. Damit steht endgültig die Arbeitsgrundlage der Darlehensvermittler für Immobiliardarlehen für Verbraucher fest, die eine Erlaubnis gemäß § 34 i Gewerbeordnung (GewO) benötigen, nachdem das grundlegende Gesetz zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie bereits einen Monat zuvor in Kraft getreten war.

Die Vermittlung und Beratung über partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen als kapitalmarktrechtliche Finanzinstrumente sowie über bestimmte Arten von Direktinvestments als Beteiligungsanlagen im Sinne des Vermögensanlagengesetzes fallen unter die Erlaubnispflicht als Finanzanlagenvermittler gemäß § 34 f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO (Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Absatz 2 Vermögensanlagengesetz). Für die Vermittlung derartiger Finanzanlagen ist eine gesonderte Sachkunde mit Befähigungsnachweis bei der jeweils zuständigen IHK nachzuweisen. Zuständig für die Erlaubniserteilung sind die Ordnungsämter der Kreis- oder Stadtverwaltungen. Voraussetzungen für die Erlaubniserteilung sind die Zuverlässigkeit sowie geordnete Vermögensverhältnisse des Antragstellers. Ist der Antragsteller eine juristische Person, müssen alle vertretungsberechtigten Personen diese Voraussetzungen erfüllen.

Die für das Durchlaufen des Erlaubnisverfahrens notwendigen Antragsformulare sind seit Sommer 2016 bei den IHK´s abrufbar. Inwieweit auch die Vermittlung von grundschuldbesicherten Darlehen an Unternehmen dazugehören, ist mit den zuständigen IHK´s zu verneinen. Danach kommt § 34 i GewO nur in Betracht, wenn der Unternehmer ( z.B. die Bank ) der Darlehensgeber und der Verbraucher der Darlehensnehmer ist. Bei den grundschuldbesicherten Darlehen ist es jedoch umgekehrt: der Anleger ist der Darlehensgeber und ein operativ tätiges Unternehmen ist der Kapitalnehmer, so dass hier kein zu schützender, privater Verbraucher Vertragspartner ist. Weitere Informationen erteilt Dr. Horst Werner ( dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de ).

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Erfolgreich Investoren ansprechen und privates Kapital durch ein persönliches Finanzmarketing beschaffen

Die erfolgreiche Kapital-Platzierung beginnt stets im eigenen Umfeld bei den sogen. “family and friends” und dem „customer placement“. Erfolgreich Kapital von privaten Geldgebern beschaffen und Beteiligungen platzieren gelingt am ehesten durch direkte, persönliche Ansprache von bereits bekannten Personen, die zu Anlegern und Kapitalgebern gemacht werden. Wer Geschäftspartner, Kunden und Bekannte über sein Beteiligungsangebot nicht informiert, stößt diese “vor den Kopf”, wenn sie dann von der Kapitalplatzierung von dritter Seite erfahren und sich ausgeschlossen fühlen.

Kapitalanleger und ebenso institutionelle Investoren sind vertrauensvoll und mit überzeugenden Beteiligungs-Informationen durch unmittelbaren Mail- oder Postkontakt und durch persönliche Ansprache für eine Beteiligung zu gewinnen. Deshalb sind in der Platzierung diejenigen Unternehmen erfolgreich, die sich nicht scheuen, auch Kunden, Geschäftspartner und Freunde auf ihr Beteiligungsangebot anzusprechen. Kapitalanleger können auch in die Räumlichkeiten der eigenen Firma zu einer Beteiligungs-Präsentation eingeladen werden. Das stärkt die Nähe zu den Kunden und die Produktpräsentation mit einem Vertrauensgewinn. Unternehmer sollten auf diese Weise unmittelbar auf potentielle Anleger zugehen und diesen auch persönlich ein Beteiligungsangebot mit einer Rendite von z.B. 4 % bis 5,5 p.a. vortragen. Hierfür gibt es zahlreiche positive Beispiele aus der Praxis. So erhielt z.B. die Fa. Contigo GmbH von über 170 Kunden ein Kapitalvolumen von Euro 3 Mio. und die Bohrerhof GmbH platzierte über Kundenkontakte mehr als Euro 4 Mio. Ebenso waren auf diesem Weg die Biermanufaktur Tangermünde KG mit über Euro 850.000,- oder die Fenrich Automobile GmbH in Magdeburg und die Blank Roast GmbH in Neustadt an der Weinstrasse mit mehreren hunderttausend Euro erfolgreich. Die Flexicon AG aus Halle / Westfalen platzierte unter Kunden und Mitarbeitern Euro 1,5 Mio. ( alle von der Dr. Werner Financial Service AG betreut ). Die Erfolgsliste könnte hier mit vielen Unternehmen fortgeschrieben werden.

Auf Anfrage teilen wir gern weitere Platzierungs-Unternehmen mit. In der Ansprache von Geschäftsfreunden des Unternehmens muss nur der “richtige Ton” getroffen werden: “Wir führen ein kleines Private Placement durch und möchten Sie darüber informieren, bevor Sie es als guter Partner unseres Hauses von dritter Seite hören”.

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