Die Immobilienfinanzierung wird für viele schwieriger

Hintergrund dafür ist eine EU-Richtlinie vom 4. Februar 2014, die jetzt mit dem „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ umgesetzt wurde. Sie gilt ab dem 21. März 2016.

Diese Richtlinie für Immobilien soll Bauherren und Käufer vor Überschuldung schützen.

Nach der neuen Regelung darf eine Bank ein Baudarlehen nur gewähren, wenn es „innerhalb der statistischen Lebenserwartung des Kreditnehmers vollständig zurückgezahlt werden kann.“

Die seitherige Praxis, hauptsächlich auf den Wert der Immobilie und einen zu erwartenden Wertzuwachs während der Laufzeit der Finanzierung abzustellen, kann nicht mehr angewendet werden. In Zukunft muss viel stärker auf das Einkommen und Vermögen des Kreditnehmers geachtet werden.

Es wurde in der Vergangenheit natürlich immer schon darauf geachtet, dass der Kreditnehmer in der Lage sein muss, die Zins-und Tilgungsleistungen zu erbringen, auch nach Ablauf von Zinsfestschreibungszeiten. Gleichwohl wurde immer mit einbezogen, dass der Kunde sich ja auch durch den Verkauf der Wohnimmobilie entschulden kann.

Das ist jetzt in dieser Form nicht mehr möglich. Die Berechnung der Kreditfähigkeit muss für die gesamte Laufzeit des Kredits vorgenommen werden, teilweise mit entsprechenden Prognosen für die zukünftige Einkommensentwicklung.

Noch gibt es keine Erkenntnisse über die Auswirkungen auf die Kreditvergabe in der Praxis. Die Bundesbank kommt nach einer Umfrage zu dem Ergebnis, dass die Banken die Standards für die Kreditvergabe „straffen“. Andere Stimmen meinen, dass angesichts des starken Wettbewerbs im Bereich der Baufinanzierungen die eine oder andere Bank die neue Richtlinie nicht so streng auslegen und anwenden wird.

Das allerdings birgt eine nicht unerhebliche Rechtsunsicherheit. Hat eine Bank trotz der neuen Richtlinie die Kapitaldienstfähigkeit nicht ausreichend geprüft, so könnte sie jetzt sicher leichter in die Haftung genommen werden, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Bei allem Verständnis für den Schutz vor einer Überschuldung muss man sich natürlich die Frage stellen, wer sich in Zukunft überhaupt noch eine Wohnimmobilie leisten kann. Auch Rentner, die ihre Bestandsimmobilie renovieren oder umbauen wollen, werden es wohl auch schwer haben, noch eine Finanzierung zu bekommen.

Inzwischen werden aus dem deutschen Kreditgewerbe Stimmen laut, die die Vergabe von Immobilienkrediten in vielen Fällen für gefährdet sehen und deshalb Alarm schlagen.

Insofern kann es gut sein, dass bei der Umsetzung der Richtlinie noch Änderungsbedarf besteht.