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Gewerbliche Immobilienfinanzierungen und Bauträgerfinanzierungen können über den freien Kapitalmarkt von privaten Anlegern realisiert werden

Finanzierungen für gewerbliche Immobilien können ohne Banken unmittelbar über den privaten Beteiligungsmarkt ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) mit Anlegerkapital abgewickelt werden. Dem Anleger als Darlehensgeber muss eine Grundschuldabsicherung eingeräumt und eine (Teil-)Briefgrundschuld ausgestellt bzw. ein(e) Eigentümergrundschuld(-Brief) anteilig abgetreten sein, welches dem Anleger selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld gewährt und es muss ein Verzicht auf das Widerspruchsrecht des jeweiligen Grundstückseigentümers aus § 1160 BGB erklärt sein. Mit einer Eigentümergrundschuld wird vermieden, dass fremde Dritte im Grundbuch stehen. – Sofern ein Notar oder ein anderer Ehrenberufler ( RA, StB oder WP ) die (Teil-)Briefgrundschulden verwahrt, darf er keine eigenen Zurückweisungsrechte haben, wenn der Anleger eine vollstreckbare Ausfertigung beantragt. Derartige öffentliche Darlehens-Aufnahmeangebote sind vollkommen BaFin-prospektfrei und können ohne Volumenbegrenzung platziert werden ( so Dr. jur. Horst Werner – dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de ).

Der bankenfreie Immobilienkredit von privaten Anlegern des freien Kapitalmarktes wird bei Fremdvermietung der Immobilie im Wesentlichen aus den Mieterträgen abgezahlt bzw. getilgt. Die derzeitigen Immobilienrenditen liegen zwischen 4 % bis 8 % p.a., so dass bei den zur Zeit (noch) sehr günstigen Zinsen Finanzierungs- und Erhaltungsaufwand sowie der Mietertrag zur Deckung gebracht werden können. Der sorgsame Kapitalanleger bekommt also bei einem günstigen “Einkaufspreis der Immobilie” diese durch den Mieter vollends bezahlt. Selbst im Falle einer Verwertung bzw. Zwangsversteigerung der Immobilie (die eine Bank natürlich immer einkalkulieren muss) trägt der Kapitalanleger und die Bank durch das eingesetzte Eigenkapital nur ein geringes Verwertungsrisiko. Wohnimmobilien schneiden regelmäßig in der Zwangsversteigerung besser ab als Gewerbeimmobilien. Deshalb lassen sich Wohnimmobilien leichter mit einem höheren Fremdkapitalanteil finanzieren. Der Kauf einer Mietwohnung kann somit eine krisensichere und rentable Geldanlage sein.

Bei der Immobilien-Kapitalanlage macht es einen Unterschied, ob die Immobilie zur Eigennutzung angeschafft wird oder ob die Immobilie zur Fremdnutzung und Vermietung an Dritte erworben wird. Im ersteren Falle werden Mietaufwendungen erspart und bieten Sicherheit gegenüber einem unsicheren Mietverhältnis oder einem unkalkulierbaren Vermieter. Im zweiten Falle der Fremdvermietung werden zusätzliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt und es können Steuervorteile der Gebäudeabschreibung und der Werterhaltungs-Investitionen etc. genutzt werden. Allerdings dürfen die Steuervorteile mit regelmäßig 2% Gebäudeabschreibung und der Zinsaufwands-Absetzung nicht überschätzt werden.

Hypothekenanleihen zur Immobilien-Finanzierung sind als Finanzinstrumente eine durch Grundschulden besicherte Sonderform der Schuldverschreibung zur Finanzierung von Grundstücksrechten und Unternehmens-Immobilien. Baufinanzierungsanleihen lassen sich also auch bei privaten Kapitalgebern oder Anlegern realisieren und das Beteiligungsengagement der Beteiligungspartner absichern.

Die erstrangige Darlehensbesicherung, bei der Anleger ein erstrangiges Grundpfandrecht an den zur Sicherheit dienenden Immobilien erhalten, ist eine für Anleger weitgehend sichere Variante. Kann der Schuldner/Emittent seine Verpflichtungen gegenüber dem Anleger nicht einhalten – also Zinsen oder die Rückzahlung nicht bedienen -, so hat dieser das Recht, sich über die Verwertung der Immobilie schadlos zu halten. Bei nachrangigen Grundschulddarlehen ist dies anders geregelt: Hier ist der Anleger beim Verwertungserlös einer als Pfand dienenden Immobilie erst dann beteiligt, wenn Ansprüche der vorrangigen Gläubiger vollständig bedient wurden – und dann noch Vermögensmasse vorhanden sein sollte.

Die Hypothek bzw. Grundschuld wird zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an einem Grundstück bei der Realisierung einer Baufinanzierung oder einer Grundstücksfinanzierung. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung ( z.B. eines Immobiliendarlehens ) abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden. Hypotheken oder Grundschulden können also nicht nur zugunsten von finanzierenden Banken ins Grundbuch eingetragen werden, sondern auch zugunsten privater Kapitalgeber im Rahmen einer Baufinanzierung oder einer Immobilienfinanzierung.

Die Immobilie als Anlagevermögen ist auch gerade in Zeiten befürchteter Inflation ein Mittel zur Geldwerterhaltung und dient damit dem Inflationsschutz. Durch das Vermieten von Wohnraum oder gewerblichen Räumen kann der Immobilieneigentümer bei guter Lage der Immobilie relativ sichere Einnahmen erzielen.

Wer seine Renteneinkünfte im Alter aufbessern möchte und an einer stabilen Altersvorsorge interessiert ist, kommt an der Wohnimmobilie als renditeträchtige Kapitalanlage mit praktischem Nutzwert nicht vorbei. Wohnimmobilien lassen sich zudem immer im Rahmen der Familie und Verwandtschaft zur Eigennutzung umwidmen.

Der einzige Nachteil der Immobilie als Kapitalanlage ist die langfristige Bindung des eingesetzten Kapitals, das nicht von heute auf morgen verflüssigt werden kann. In Notsituationen lassen sich Immobilien mitunter nur mit Wertverlusten veräußern. Allerdings sind mögliche Totalverluste – wie bei manch anderen Kapitalanlagen – weitgehend ausgeschlossen.

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